Étude de sol : faut-il la joindre au permis de construire ?

Vous montez votre dossier de permis de construire et vous vous demandez s'il faut y joindre une étude de sol ? Le malentendu est presque universel. Entre la loi ÉLAN qui parle d'études géotechniques pour la vente d'un terrain, et le dossier de permis qui obéit à un autre régime juridique, on s'y perd vite. La règle tient en une phrase : le rapport d'étude de sol n'est pas, en tant que tel, une pièce du dossier de permis de construire. Une seule pièce peut être exigée au dépôt, dans des cas précis, et c'est l'attestation R. 431-16 f) du Code de l'urbanisme. On regarde dans le détail.

Ce que dit vraiment la loi : l'étude de sol n'est pas une pièce du permis

Avant tout chose, il faut sortir d'une idée reçue largement diffusée par la quasi-totalité des sites concurrents : non, le rapport d'étude de sol G1 ou G2 n'est pas une pièce obligatoire du dossier de permis de construire. Ni le formulaire Cerfa, ni l'article qui régit les pièces complémentaires du permis ne le mentionnent comme tel.

Le formulaire Cerfa et le R. 431-16 du Code de l'urbanisme

Pour une maison individuelle, vous remplissez le formulaire Cerfa 13406*13 (ou la version en vigueur au moment de votre dépôt). Ce formulaire renvoie au bordereau des pièces jointes, qui liste tout ce que la mairie attend. Le rapport d'étude de sol n'y figure pas.

Côté réglementation, c'est l'article R. 431-16 du Code de l'urbanisme qui énumère les pièces complémentaires exigibles selon la nature ou la situation du projet. Cet article comporte une douzaine d'alinéas, qui couvrent par exemple :

• L'étude d'impact environnemental (alinéa a)
• L'attestation parasismique au stade conception (alinéa e)
• L'attestation liée à un plan de prévention des risques (alinéa f)
• Les attestations de performance énergétique et environnementale RT2012 ou RE2020 (alinéa j)
• Les attestations relatives aux sols pollués en secteur d'information sur les sols (alinéas n et o)

Aucun de ces alinéas n'exige le rapport géotechnique brut. La seule pièce qui implique directement une étude de sol, c'est l'attestation prévue au f), et uniquement dans des cas très précis qu'on détaille plus loin.

Cette attestation s'inscrit dans une liste plus large de pièces administratives à connaître pour préparer son dossier. Vous trouverez la liste complète des documents à préparer pour une étude de sol et leur articulation entre les différents régimes (vente, permis, construction).

Pourquoi la confusion avec la loi ÉLAN est si fréquente

La confusion vient du calendrier : la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 est entrée en vigueur le 1er octobre 2020 et a créé deux obligations d'études géotechniques (G1 pour la vente, G2 pour la construction CCMI). Beaucoup de particuliers, en lisant que "l'étude de sol est obligatoire", ont conclu qu'elle l'était aussi pour le permis. C'est faux juridiquement.

La loi ÉLAN ne modifie pas la liste des pièces du permis de construire. Elle relève d'un autre code (le Code de la construction et de l'habitation, articles L. 132-4 à L. 132-9), qui s'applique à d'autres moments du projet :

Trois moments distincts, trois pièces distinctes, trois régimes distincts. Confondre les trois est l'erreur la plus fréquente que commettent les sites grand public et même certaines agences immobilières mal informées.

La seule pièce vraiment obligatoire au dépôt : l'attestation R. 431-16 f)

L'article R. 431-16 f) du Code de l'urbanisme prévoit une seule pièce géotechnique vraiment opposable au dépôt du permis de construire. Le texte est précis et restrictif. Cette attestation est exigée uniquement quand un Plan de Prévention des Risques approuvé subordonne la construction à une étude préalable :

• Un Plan de Prévention des Risques Naturels prévisibles (PPRN) : risques d'inondation, de mouvement de terrain, de retrait-gonflement des argiles approuvé spécifiquement, d'avalanche, etc.
• Un Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM) : effondrements, affaissements liés à d'anciennes exploitations souterraines
• Un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) : risques industriels autour des sites Seveso

Si aucun de ces plans ne s'applique à votre parcelle, ou si le règlement du PPR applicable n'exige pas d'étude préalable, alors aucune attestation R. 431-16 f) n'est requise et votre dossier n'a pas à comporter de pièce géotechnique.

PCMI 14, PC 13, PA 24 : où se trouve la pièce sur le bordereau

Sur le bordereau des pièces jointes annexé au formulaire Cerfa, l'attestation R. 431-16 f) porte une numérotation différente selon le type de permis demandé :

Cette numérotation peut bouger d'une version du Cerfa à l'autre, mais l'intitulé de la pièce reste le même : "Attestation établie par l'architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation d'une étude préalable et constatant que le projet la prend en compte au stade de la conception". Le service instructeur de la mairie identifie la pièce par son contenu, pas par son numéro.

Qui peut signer : architecte du projet ou expert

L'article R. 431-16 f) ouvre la signature à deux profils, sans hiérarchie entre les deux :

• L'architecte du projet, c'est-à-dire celui qui a conçu les plans déposés au permis. Pour une maison individuelle de moins de 150 m² de surface de plancher, l'architecte n'est pas obligatoire mais il peut être présent.
• Un expert, terme volontairement large qui désigne en pratique le géotechnicien rédacteur de l'étude préalable. Le bureau d'études qui a réalisé l'étude est en effet le plus compétent pour attester que le projet en tient compte.

Dans la pratique courante, c'est le géotechnicien qui signe l'attestation, car il est le seul à pouvoir contrôler que les recommandations de son rapport sont effectivement intégrées aux plans. L'architecte peut signer, mais cela suppose qu'il ait lui-même intégré les conclusions techniques dans la conception, sous sa propre responsabilité.

Ce que l'attestation doit certifier (deux mentions clés)

L'attestation R. 431-16 f) repose sur deux affirmations cumulatives, sans lesquelles elle ne vaut rien aux yeux du service instructeur :

L'attestation peut prendre la forme d'un papier libre signé, ou d'un formulaire mis à disposition par la mairie ou la DDT. Elle doit comporter l'identification du projet (adresse, références cadastrales), l'identité et la qualité du signataire, la date, et la signature manuscrite.

Les obligations loi ÉLAN : un régime distinct du dossier mairie

La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a créé deux études géotechniques obligatoires dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA). Ces études sont juridiquement importantes pour le projet, mais elles ne sont pas, juridiquement, des pièces du dossier de permis de construire. Elles s'imposent à d'autres moments et entre d'autres acteurs.

La G1 PGC va au compromis, pas au permis

L'article L. 132-5 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA de fournir une étude géotechnique préalable G1 PGC à l'acquéreur. Cette étude :

• Est commandée par le vendeur, pas par l'acquéreur ni par le futur constructeur
• Est annexée au compromis de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique
• A une validité de 30 ans tant que le terrain n'est pas remanié
• Reste attachée au titre de propriété et suit les mutations futures

Au moment où vous déposez votre permis de construire, vous avez théoriquement déjà ce rapport G1 en main puisque vous l'avez reçu lors de l'acquisition du terrain. Mais il n'a pas à figurer dans le dossier mairie. Le notaire l'a annexé à votre acte, c'est suffisant.

La G2 AVP va au CCMI, pas au permis

L'article L. 132-6 du même Code impose au constructeur de maison individuelle, en zone RGA moyenne ou forte, de réaliser une étude géotechnique de conception G2 AVP avant la conclusion du contrat de construction. Cette étude :

• Est commandée par le constructeur, qui en répercute le coût dans le prix du contrat
• Doit être fournie au maître d'ouvrage avant signature du CCMI
• Permet de dimensionner techniquement les fondations de la future maison
• Engage la responsabilité du constructeur s'il ne la prend pas en compte

Là encore, la G2 n'est pas une pièce du permis de construire. Elle est une obligation contractuelle entre vous et votre constructeur, antérieure à la signature du CCMI. Le permis peut être déposé sans G2 jointe au dossier mairie, même si dans les faits beaucoup de constructeurs préfèrent l'avoir avant le dépôt pour éviter d'avoir à modifier les plans après coup.

Quand la mairie demande l'étude hors PPRN

Certaines mairies, en zone RGA, demandent malgré tout la G1 ou la G2 dans le cadre de l'instruction du permis. Cette demande est juridiquement fragile dans deux cas sur trois :

• Demande dans le cadre d'un PPRN approuvé qui exige une étude préalable : la mairie a raison, vous devez fournir l'attestation R. 431-16 f) avec l'étude préalable visée
• Demande sur la base d'un règlement local ou d'une note communale : la mairie n'est pas habilitée à exiger une pièce non prévue par le R. 431-16. Cette demande ne peut pas, à elle seule, motiver un refus de permis
• Demande informelle de l'instructeur en zone RGA non couverte par PPRN : c'est une recommandation, pas une obligation. Vous pouvez répondre par courtoisie en transmettant le rapport, mais sans que cela ait d'effet juridique sur le dossier

Si vous êtes confronté à un refus de permis fondé uniquement sur l'absence de G1 ou de G2 hors PPRN, vous pouvez engager un recours gracieux puis contentieux. Le tribunal administratif tranchera selon le strict respect du R. 431-16.

Les autres attestations qui s'appuient sur l'étude de sol

L'attestation R. 431-16 f) n'est pas la seule pièce du dossier de permis qui repose, indirectement, sur l'étude géotechnique. D'autres attestations s'appuient sur les caractéristiques du sol pour leur établissement, sans pour autant exiger la production du rapport.

L'attestation parasismique au dépôt

L'article R. 431-16 e) du Code de l'urbanisme et l'article R. 122-36 du Code de la construction et de l'habitation imposent une attestation parasismique au moment du dépôt du permis pour certaines catégories de bâtiments :

• Les bâtiments de catégories d'importance II, III et IV situés dans les zones de sismicité 3, 4 et 5
• Les bâtiments de catégories III et IV situés en zone de sismicité 2

Cette attestation est définie par l'arrêté du 22 décembre 2023, en application du décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023. Pour l'établir, l'attestateur a besoin d'éléments géotechniques permettant d'identifier la classe de sol du lieu d'implantation. C'est donc indirectement l'étude de sol qui alimente cette attestation, sans que l'étude soit jointe au dossier.

Pour une maison individuelle, l'attestation parasismique peut être établie par tout constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil : architecte, entrepreneur, technicien, ou tout autre professionnel lié au maître de l'ouvrage par un contrat. Pour les autres bâtiments, seul un contrôleur technique certifié peut signer.

L'attestation RGA argile à l'achèvement (DAACT)

L'arrêté du 21 décembre 2023 a créé une attestation spécifique au phénomène de retrait-gonflement des argiles. Beaucoup la confondent avec l'attestation R. 431-16 f), mais elle joue à un moment totalement différent du projet :

Le contrôleur technique, le bureau d'études ou tout constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil peut signer cette attestation pour une maison individuelle. C'est une pièce de fin de chantier, sans rapport direct avec votre dépôt de dossier.

La pièce PA 12-1 du permis d'aménager (sols pollués)

Pour le permis d'aménager (lotissement, ZAC, etc.), l'article R. 442-8-1 du Code de l'urbanisme prévoit une pièce particulière numérotée PA 12-1 sur le bordereau. Elle concerne les sols pollués, pas le RGA :

• Elle s'applique uniquement quand le projet se situe dans un secteur d'information sur les sols (SIS) tel que prévu à l'article L. 125-6 du Code de l'environnement, ou sur un terrain ayant accueilli une installation classée
• Elle est établie par un bureau d'études certifié pour les sites et sols pollués, certification réglementée par l'arrêté du 9 février 2022
• Elle garantit la réalisation d'une étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet de lotissement

Cette pièce concerne le lotisseur, pas l'acquéreur particulier qui achète un lot. Si vous achetez un lot dans un lotissement déjà autorisé, l'étude PA 12-1 a été produite en amont par l'aménageur, et vous n'avez pas à la refaire.

Comment monter votre dossier en pratique

La marche à suivre concrète tient en cinq étapes pour préparer correctement la partie géotechnique de votre dossier de permis de construire.

Que se passe-t-il si la pièce manque

L'absence de l'attestation R. 431-16 f) dans un dossier où elle est exigée a des conséquences précises, encadrées par les articles R. 423-38 à R. 423-41 du Code de l'urbanisme. La chronologie côté mairie tient en trois étapes claires.

Questions fréquentes