Maître d’ouvrage et étude de sol : vos obligations en 2026

55 % du territoire français passe en zone RGA depuis le 1er juillet 2026, soit 12,1 millions de maisons concernées. Si vous portez un projet de construction, de rénovation, un programme immobilier ou un marché public, vous êtes maître d'ouvrage : vous devez transmettre l'étude G1 au constructeur, attester du respect des règles RGA à la fin du chantier, et souscrire la dommages-ouvrage. On détaille ici qui est concerné par chaque obligation, quelles sanctions vous risquez, et comment commander une étude conforme du particulier au pouvoir adjudicateur public.

Le maître d'ouvrage : un statut juridique, six profils

Le maître d'ouvrage (MOA) n'est pas un métier : c'est un statut juridique. Concrètement, vous êtes maître d'ouvrage dès lors que vous portez la décision de construire et que vous payez les prestations associées.

Le statut couvre des profils très différents : un couple qui fait construire à Bordeaux, une commune qui lance un marché public pour son école, un promoteur qui monte un programme de 60 logements en VEFA. Les obligations légales sont identiques en zone argileuse, mais leur exécution change radicalement selon le profil.

Un même fil rouge relie ces six profils : le sol détermine les fondations, et la responsabilité de cette vérification incombe au commanditaire.

Vos obligations en zone RGA : transmission, attestation, sanctions

Le Code de la construction et de l'habitation a été refondu par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 en application de l'article 68 de la loi ÉLAN. Trois articles se complètent en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA. Le maître d'ouvrage se trouve au centre du dispositif : destinataire de la G1 du vendeur, émetteur de l'étude vers le constructeur.

Pour comprendre le rôle global du bureau d'études qui réalise ces missions, voir le rôle complet d'un bureau d'études géotechniques.

Article L132-6 CCH : la transmission obligatoire de l'étude

L'article L132-6 du Code de la construction et de l'habitation est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Il fixe quatre obligations concrètes au maître d'ouvrage avant de signer un contrat de travaux ou de maîtrise d'œuvre.

Cette traçabilité conditionne la validité du transfert de responsabilité vers le constructeur. Sans transmission tracée, la responsabilité du défaut d'information reste sur le maître d'ouvrage.

Article L122-11 CCH : l'attestation à l'achèvement

Une seconde obligation s'est ajoutée depuis le 1er janvier 2025. Le décret n° 2023-1173 du 12 décembre 2023 et l'arrêté du 21 décembre 2023 imposent au maître d'ouvrage de transmettre une attestation RGA à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

L'attestation valide a posteriori que les recommandations du rapport ont bien été appliquées sur le chantier. Elle ne remplace pas l'étude G2 : elle s'appuie sur une mission de contrôle (G3 ou G4) déjà réalisée. La FAQ officielle détaille les pièces à fournir, les cas d'attestation sans objet et la procédure pas à pas.

Pour aller plus loin, consulter la FAQ officielle du Ministère de la Transition écologique sur les attestations RGA.

Sanctions et responsabilités : ce que vous risquez

Les obligations du maître d'ouvrage ne sont pas que théoriques. Trois leviers de responsabilité s'enchaînent en cas de manquement : la responsabilité civile sur le défaut d'information, l'assurance dommages-ouvrage qui peut tomber, et la garantie des vices cachés en cas de revente.

Le détail compte. L'article L242-1 du Code des assurances impose la souscription d'une dommages-ouvrage à toute personne qui fait réaliser des travaux de bâtiment. En zone RGA, l'assureur peut conditionner sa garantie à la production d'une étude G2 conforme à la norme NF P 94-500. Sans G2, le contrat peut être assorti d'exclusions, voire refusé.

L'article L243-3 du Code des assurances sanctionne pénalement le défaut de souscription :

• Six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende (peines pouvant être prononcées séparément ou cumulativement).
• Exemption pour la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même, ou pour le faire occuper par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.
• Pas d'exemption pour les SCI familiales, les promoteurs, les sociétés civiles ou commerciales : la sanction est pleinement applicable.

Pour le détail des recours en cas d'erreur d'étude, voir la page sœur la garantie décennale appliquée à l'étude de sol.

Particulier : CCMI, hors CCMI, rénovation

Le particulier est de loin le profil le plus fréquent. Il regroupe la grande majorité des constructions individuelles concernées par la loi ÉLAN. Mais le régime juridique change selon le contrat de construction signé, et avec lui les obligations concrètes du maître d'ouvrage.

Le particulier en CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle, régi par les articles L.231-1 et suivants du CCH, présente une particularité décisive : le prix est forfaitaire, ferme et global. L'article R.231-5 du CCH précise que ce prix inclut, le cas échéant, les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment. Concrètement, votre constructeur prend en charge la G2 dans le forfait. Il ne peut pas vous facturer de surcoût après signature au motif que l'étude révèle un sol difficile.

Mais cette intégration ne dispense pas de la transmission préalable. Si une G1 du vendeur est annexée à votre titre de propriété, vous devez la transmettre au constructeur AVANT de signer le CCMI. Si elle ne l'est pas, deux options : soit vous commandez une G1 équivalente avant signature, soit vous laissez le constructeur intégrer une G2 directement dans le forfait, l'option la plus courante en pratique. Pour un panorama complet du régime CCMI, voir la page sœur les obligations du constructeur CCMI face à l'étude de sol.

Le particulier hors CCMI

Hors CCMI, vous êtes en maîtrise d'œuvre dispersée. Vous signez des contrats séparés avec un architecte, un BET structure et plusieurs entreprises de travaux. La G2 ne tombe pas automatiquement dans le forfait d'un constructeur : c'est vous qui la commandez, vous qui la transmettez à chaque intervenant.

L'architecte joue un rôle de conseil mais ne réalise pas l'étude lui-même. La jurisprudence constante de la Cour de cassation lui impose un devoir d'alerte écrit : il doit vous notifier la nécessité de la G2 en zone argileuse, et conserver la preuve de cette alerte. S'il omet ce conseil, sa responsabilité peut être engagée. Pour le détail du devoir de conseil, voir le devoir de conseil de l'architecte sur le sol.

Extension, rénovation, piscine

L'obligation de l'article L132-6 CCH s'applique aux immeubles d'habitation ou mixtes ne comportant pas plus de deux logements. Les cas particuliers se traitent comme suit :

• Extension < 20 m² ET désolidarisée : exemption de la G2 si les deux conditions sont cumulatives (joint de dilatation, fondations indépendantes). En pratique, ces deux conditions sont rarement réunies.
• Extension ≥ 20 m² ou solidaire du bâti existant : G2 obligatoire en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA.
• Rénovation lourde modifiant la structure ou les fondations : G2 obligatoire, alignement avec la construction neuve.
• Piscine enterrée : G2 non obligatoire au titre de la loi ÉLAN, mais fortement recommandée sur sol argileux ou en pente.
• Rénovation après sinistre RGA reconnu cat nat : passage à une mission G5 (diagnostic après sinistre), à la charge du propriétaire ou prise en charge par l'assureur après acceptation de l'arrêté de catastrophe naturelle.

Promoteur, lotisseur, industriel, bailleur social

Les profils professionnels portent les mêmes obligations légales que le particulier, mais dans un cadre contractuel beaucoup plus structuré. Quatre spécificités méritent un éclairage.

Le promoteur immobilier

Un promoteur opère principalement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), régie par les articles L.261-1 et suivants du CCH.

• Trois engagements financiers et assurantiels : garantie financière d'achèvement (GFA), dommages-ouvrage obligatoire avant chantier, garantie décennale à la réception.
• G2 AVP en phase de programmation, puis G2 PRO après obtention du permis de construire.
• G3 de suivi presque systématique en zone RGA pour sécuriser la mise en œuvre des fondations spéciales (semelles renforcées, micropieux, radier).

L'aménageur ou lotisseur

L'aménageur viabilise un terrain et le découpe en lots constructibles, qu'il revend ensuite.

• G1 PGC sur l'ensemble du lotissement pour une vision globale du sous-sol, complétée par une G1 ES par lot si l'hétérogénéité est forte.
• Annexion de la G1 à chaque acte de vente de lot par le notaire, en application de l'article L132-5 CCH.
• L'acquéreur de chaque lot reste tenu de commander sa propre G2 avant de construire : la G1 du lotisseur ne suffit pas pour le permis.

Le rôle du notaire dans cette annexion est détaillé dans le rôle du notaire face à l'étude de sol.

L'industriel

L'industriel construit un bâtiment d'activité, un entrepôt, parfois une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE).

• G2 PRO systématique avec essais laboratoire complets, le bâtiment d'activité étant rarement standardisé.
• Missions G3 et G4 presque toujours commandées pour sécuriser le suivi d'exécution et la supervision indépendante.
• Volet géoenvironnemental ajouté sur les sites SEVESO ou avec cuves enterrées (étude historique, analyses sols pollués, hydrogéologie), avec interface DREAL.

Le bailleur social

Les bailleurs sociaux (HLM, OPH, ESH) construisent en programme pluriannuel et structurent leurs commandes d'études en marchés-cadres.

• Accord-cadre multi-attributaires sur 4 ans pour mutualiser la commande sur l'ensemble du programme.
• Qualification OPQIBI 1001 ou 1002 exigée dans le CCTP, parfois avec adhésion USG comme signal complémentaire.
• Mémoire technique détaillé demandé en réponse, avec méthodologie, références similaires et CV des intervenants.

Cette mécanique relève du Code de la commande publique, traitée dans la section suivante.

Maître d'ouvrage public : la commande publique en 2026

Quand le maître d'ouvrage est une personne publique (commune, EPCI, département, région, État, établissement public, hôpital, université), la commande de l'étude géotechnique relève du Code de la commande publique (CCP). Les seuils ont changé au 1er janvier 2026 et au 1er avril 2026, avec deux textes cumulés : le décret n° 2025-1386 du 29 décembre 2025 qui rehausse les seuils nationaux de dispense, et les règlements délégués UE 2025/2150 à 2025/2152 du 22 octobre 2025 qui actualisent les seuils européens de procédure formalisée pour 2026-2027.

Les seuils 2026 applicables aux études géotechniques

Une étude géotechnique relève juridiquement des services intellectuels, pas des travaux. C'est le seuil services qui s'applique pour la consultation, même si l'étude prépare des travaux à venir. Trois paliers structurent désormais la décision.

Le seuil bas a été doublé en deux étapes : 40 000 € jusqu'au 31 mars 2026, puis 60 000 € depuis le 1er avril 2026 pour les services et fournitures. Le seuil travaux (100 000 € HT) a lui été pérennisé dès le 1er janvier 2026 dans l'article R2122-8 CCP, mettant fin au régime des prorogations annuelles. Pour les études purement géotechniques, c'est le seuil services qui compte. Sous 60 000 € HT, l'achat direct est possible sans mise en concurrence formelle, mais le pouvoir adjudicateur reste tenu de respecter les principes de l'article L3 CCP : égalité de traitement, transparence, bon usage des deniers publics, et interdiction du saucissonnage artificiel.

MAPA, accord-cadre, procédure formalisée

Trois grandes procédures structurent l'achat public d'études. Le MAPA (marché à procédure adaptée) est le plus fréquent pour les commandes ponctuelles. L'acheteur définit lui-même les modalités de publicité et de négociation, dans le respect des principes du CCP. Le délai de réception des offres est libre mais doit rester proportionné, souvent 3 à 4 semaines en pratique pour une étude G2.

L'accord-cadre, lui, sert aux missions répétitives. Il permet de pré-sélectionner plusieurs prestataires sur 4 ans (8 ans en défense ou sécurité), avec des marchés subséquents tirés au fil de la période sans nouvelle publicité. Les bailleurs sociaux et les départements l'utilisent largement pour les programmes pluriannuels de logements ou les opérations de voirie. La procédure formalisée (appel d'offres ouvert ou restreint, dialogue compétitif, procédure avec négociation) s'impose au-delà des seuils européens, typique des grands programmes urbains ou des projets d'infrastructure.

Le CCTP géotechnique type

Quel que soit le type de procédure, le cahier des charges techniques particulières (CCTP) précise les exigences attendues du bureau d'études. Six points reviennent dans la quasi-totalité des CCTP géotechniques :

• Mission NF P 94-500 nommément spécifiée : G1, G2 AVP, G2 PRO, G3 ou G4 selon la phase du projet.
• Programme d'investigations détaillé : nombre, profondeur et type de sondages, essais laboratoire à mener (analyses granulométriques, valeurs au bleu, teneur en eau, gonflement, pressiomètre, pénétromètre).
• Qualification OPQIBI 1001 ou 1002 comme critère d'attribution objectivable.
• Adhésion à l'Union Syndicale Géotechnique (USG) comme signal de sérieux professionnel.
• Accréditation COFRAC du laboratoire pour les essais des missions à enjeux (NF EN ISO/IEC 17025).
• Conformité Eurocode 7 exigée pour les calculs géotechniques produits.

Le CCAP (cahier administratif) fixe quant à lui les délais, le bordereau de prix unitaires (BPU), la décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF), et les modalités de paiement.

Vos sept étapes pour commander une étude conforme

Quel que soit votre profil, le parcours suit une logique chronologique. Ces sept étapes balaient le déroulé du projet depuis l'identification du statut jusqu'à la transmission de l'attestation finale.

1. 1

   Identifier votre statut et votre régime contractuel

   Particulier en CCMI, hors CCMI, promoteur, lotisseur, industriel, bailleur social, personne publique : chaque statut conditionne le contrat, l'assurance et la procédure. C'est le point de départ qui détermine tout le reste.

2. 2

   Vérifier la zone d'exposition RGA de votre parcelle

   Sur georisques.gouv.fr, en saisissant l'adresse exacte. Si la zone est moyenne ou forte, la G1 est obligatoire pour le vendeur, la G2 pour vous. Pour le détail, voir la carte des zones RGA en France.

3. 3

   Récupérer la G1 du vendeur si elle existe

   Elle doit être annexée à votre titre de propriété chez le notaire. Si elle ne l'est pas, deux options : la commander vous-même, ou demander directement une G2.

4. 4

   Commander l'étude G2 auprès de plusieurs bureaux d'études

   Trois devis minimum dans le privé. Pour la commande publique, dispense possible sous 60 000 € HT, MAPA au-delà. La méthode de comparaison est détaillée dans la méthode pour comparer plusieurs bureaux d'études.

5. 5

   Transmettre l'étude au constructeur AVANT signature

   L'article L132-6 CCH impose la remise préalable. Le contrat doit mentionner la transmission et préciser que les travaux intègrent les recommandations du rapport. Sans cette mention, la transmission est inopposable.

6. 6

   Souscrire la dommages-ouvrage avec présentation du rapport G2

   Avant l'ouverture du chantier. L'assureur valide la garantie sur la base du rapport. Pour vérifier les assurances du bureau d'études, voir comment vérifier l'attestation d'assurance d'un géotechnicien.

7. 7

   Transmettre l'attestation L122-11 à l'achèvement

   Lors du dépôt de la DAACT auprès de la mairie. L'attestation est rédigée par votre BET géotechnique, votre contrôleur technique ou votre constructeur en CCMI. Elle complète, le cas échéant, les attestations sismiques et cycloniques.

Les délais sont rarement compressibles. La récupération ou la commande d'une G1 prend 4 à 8 semaines. La consultation de plusieurs bureaux et la comparaison demandent 2 à 3 semaines. La G2 elle-même mobilise 4 à 8 semaines entre intervention terrain, essais laboratoire et rédaction du rapport. À ces délais s'ajoute la souscription DO, en moyenne 2 à 4 semaines après transmission du rapport. Pour comprendre la chaîne complète des intervenants, voir la page sœur qui réalise concrètement l'étude de sol.

Questions fréquentes