Une étude de sol, ce sont deux paquets de documents distincts. Ceux que vous préparez avant la venue du géotechnicien (cadastre, plan masse, photos du terrain) et ceux que vous recevez à la fin (rapport signé, opposable au notaire et à l'assureur). Beaucoup de particuliers les confondent. On vous détaille les deux familles, ce que demande vraiment le notaire pour la vente, et ce qu'il faut joindre au permis.
Sommaire
- Les documents à préparer avant l'intervention
- Ce que vous recevez : le rapport et ses annexes
- L'attestation G1 pour la vente d'un terrain
- Documents à joindre au permis de construire
- DT-DICT, plan masse, cadastre
- Validité 30 ans et transmissibilité
- Cas particuliers : déclaration préalable, photos, ERRIAL
- Checklist : ce qu'il faut avoir sous la main
- Exemples de rapports en PDF
- Questions fréquentes
Les documents à préparer avant l'intervention
Voici les pièces qu'un BET (bureau d'études techniques) sérieux vous demandera dès la commande :
Les 8 documents à préparer en amont
- Extrait cadastral
- Plan de masse
- Avant-projet architectural ou esquisse
- Photos du terrain et de ses accès
- Historique connu de la parcelle
- État des risques (ERRIAL)
- Coordonnées d'un référent sur place
- Permis de construire ou certificat d'urbanisme (si disponible)
Et voici à quoi sert chacun, et où l'obtenir :
| Document | À quoi ça sert | Où l'obtenir |
|---|---|---|
| Extrait cadastral | Identifie officiellement votre parcelle (section, numéro, contenance) et délimite le périmètre sur lequel le BET va travailler. Sans lui, impossible de localiser le terrain dans les bases de données géologiques. | Gratuit sur cadastre.gouv.fr |
| Plan de masse | Dessin à l'échelle (1/200e ou 1/500e) qui montre la position exacte du futur bâtiment sur la parcelle. C'est cette pièce qui permet au géotechnicien de positionner ses sondages au bon endroit, c'est-à-dire sous l'emprise réelle des fondations. Sans plan de masse, une G2-AVP ne peut pas démarrer. | Architecte ou maître d'œuvre |
| Avant-projet architectural | Esquisse ou plans préliminaires du bâtiment (façades, niveaux, sous-sol éventuel). Le BET en a besoin pour estimer les charges qui descendront sur les fondations et adapter ses calculs au projet réel. Indispensable pour les missions G2-AVP (avant-projet) et G2-PRO (projet). | Architecte ou maître d'œuvre |
| Photos du terrain et des accès | Permettent au BET d'anticiper les contraintes du jour J : largeur du portail, hauteur de passage pour la foreuse, présence d'arbres ou de murets, état du sol en surface. Évite de se déplacer pour rien et de découvrir un accès impraticable sur place. | À faire vous-même avec un smartphone |
| Historique de la parcelle | Tout ce que vous savez sur le passé du terrain : remblais antérieurs, viabilisation, démolition, ancienne piscine comblée, citerne enterrée. Ces informations orientent le programme de sondages et évitent de tomber sur des mauvaises surprises invisibles depuis la surface. | Vendeur, mairie, voisins |
| État des risques (ERRIAL) | Document officiel qui liste les aléas connus à l'adresse : retrait-gonflement des argiles, mouvements de terrain, sismicité, cavités, inondation. Le BET s'en sert pour cadrer son enquête documentaire et identifier les points de vigilance avant même la première visite. | Gratuit sur errial.georisques.gouv.fr |
| Référent sur place | Coordonnées d'une personne joignable le jour de l'intervention pour ouvrir le portail, signaler un problème ou répondre à une question du géotechnicien. Évite les visites infructueuses pour cause de terrain fermé. | Vous-même ou un proche disponible |
| Permis de construire ou certificat d'urbanisme | Si le projet est déjà déposé en mairie, le BET y trouve la nature exacte de l'ouvrage, les contraintes d'urbanisme et les éventuelles servitudes. Optionnel mais utile pour caler la mission au plus près du projet validé par la commune. | Mairie ou architecte |
Plus le dossier transmis en amont est complet, plus le rapport est précis et plus le délai global se raccourcit. Si vous voulez voir comment ces documents s'intègrent dans le déroulement complet d'une étude de sol, la page mère en détaille chaque étape.
L'extrait cadastral se télécharge gratuitement sur le portail officiel cadastre.gouv.fr. La marche à suivre détaillée se trouve sur la page consacrée à obtenir un extrait cadastral en ligne gratuitement.
Pour le plan de masse, l'échelle attendue, les informations à y faire figurer et les erreurs courantes sont présentées sur la page le plan de masse attendu par le géotechnicien.
Bon à savoir. Si votre terrain est non bâti et que vous n'avez pas encore de projet défini, une G1 (étude géotechnique préalable, niveau le plus basique des missions définies par la norme NF P 94-500) peut être réalisée sans plan de masse ni avant-projet architectural. Le BET implante alors ses sondages selon la géométrie de la parcelle et les contraintes d'accès. C'est exactement le cas du vendeur d'un terrain en zone RGA qui doit fournir une G1 avant la signature.
Ce que vous recevez : le rapport et ses annexes
À la fin de la mission, le BET remet un rapport structuré qui constitue lui-même un document opposable. Un rapport G1 fait généralement plusieurs dizaines de pages, et un rapport G2-AVP ou G2-PRO va beaucoup plus loin avec les notes de calcul de fondations et le dimensionnement détaillé.
La structure suit la norme NF P 94-500 et comporte systématiquement :
| Section du rapport | Contenu attendu |
|---|---|
| Contexte et mission | Coordonnées du client, adresse du site, type de mission commandée |
| Cadre géologique | Carte du BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières), formations attendues, hydrogéologie locale, aléas de retrait-gonflement des argiles (RGA) |
| Programme d'investigations | Nombre et type de sondages, essais réalisés, plan d'implantation |
| Coupes lithologiques | Une coupe par sondage avec couches rencontrées, profondeurs, niveau d'eau |
| Résultats d'essais | Pression limite pressiométrique, résistance pénétrométrique, essais labo |
| Recommandations | Type de fondations envisageables, profondeur minimale, précautions de chantier |
| Annexes | Photos d'intervention, fiches d'essais, plan d'implantation des sondages |
Le rapport est livré en PDF, signé et tamponné par l'ingénieur géotechnicien responsable de la mission. C'est ce PDF, et lui seul, qui fait foi auprès du notaire, du constructeur ou de l'assureur.
Attention. Un rapport de huit ou dix pages sans coupe lithologique, sans photo et sans plan d'implantation des sondages n'est pas conforme à la norme NF P 94-500. Si vous recevez ce type de document après avoir payé une G1, demandez les annexes manquantes par écrit avant tout règlement final.
L'attestation G1 pour la vente d'un terrain
Le mot « attestation » est partout sur le web, mais il prête à confusion. Il n'existe pas de formulaire administratif distinct appelé « attestation G1 ». C'est le rapport G1-PGC complet (PGC pour Principes généraux de construction, la phase qui livre les recommandations exploitables) qui sert de pièce justificative, et c'est son annexion au compromis ou à l'acte authentique qui constitue la formalité opposable au sens de la loi.
La loi ÉLAN a posé cette obligation pour les terrains non bâtis constructibles situés en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Les articles applicables sont les articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l'habitation sur Légifrance. L'ancien article L112-21, parfois encore cité par des sources non mises à jour, est abrogé depuis le 1er juillet 2021.
Concrètement, le notaire vérifie la présence du rapport G1 avant la signature. Le détail de ce qui est attendu, la chronologie d'annexion (compromis, promesse, acte authentique) et les recours en cas d'oubli sont traités sur la page ce que recouvre vraiment l'attestation G1 pour la vente d'un terrain.
Pour comprendre ce que contient exactement la mission G1 dont on parle ici, voir la mission G1 préalable et son contenu.
Documents à joindre au permis de construire
Pour une maison individuelle ou une extension supérieure à 20 m² accolée au bâti existant en zone RGA moyen à fort, l'étude G2 doit être disponible avant le démarrage des travaux. Elle n'est pas systématiquement à joindre au formulaire Cerfa du permis de construire, mais le dossier doit prouver que le constructeur dispose de cette étude au moment de la signature du contrat de construction.
Un dossier de permis classique contient :
- Le formulaire Cerfa correspondant (téléchargeable sur service-public.gouv.fr)
- Plan de situation et plan de masse
- Plans en coupe et plans des façades
- Notice descriptive du projet
- Photos d'insertion dans l'environnement
- L'étude géotechnique en pièce annexe selon la zone RGA
Depuis le 1er janvier 2024, l'attestation jointe à la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) doit également mentionner la prise en compte du risque RGA pour les permis délivrés en zone d'aléa moyen ou fort, en application de l'arrêté du 21 décembre 2023. La liste exhaustive des pièces et la procédure complète sont détaillées sur la page les pièces à joindre au dossier de permis de construire.
Pour un projet de plus petite ampleur, c'est la déclaration préalable de travaux et l'obligation d'étude qui s'applique.
DT-DICT, plan masse, cadastre
Trois documents techniques accompagnent presque systématiquement une étude de sol. Le premier est la déclaration de projet de travaux et la déclaration d'intention de commencement de travaux, regroupées sous l'acronyme DT-DICT. Elles sont obligatoires dès qu'un sondage destructif est réalisé à proximité d'un réseau enterré : gaz, électricité, télécom, eau potable, assainissement.
Le BET dépose ces déclarations sur le téléservice national reseaux-et-canalisations.gouv.fr et compte un délai d'instruction incompressible avant de pouvoir intervenir. La procédure complète, les exemptions et les pièges à éviter sont détaillés sur la page la procédure DT-DICT avant tout sondage destructif.
Le plan de masse, lui, est demandé au maître d'ouvrage. Il sert de support à l'implantation des sondages. L'extrait cadastral, gratuit et téléchargeable en ligne, donne les références parcellaires officielles.
Erreurs fréquentes sur les pièces administratives
- Confondre l'extrait cadastral avec un plan de bornage : le premier est gratuit et indicatif, le second est payant et opposable, réalisé par un géomètre-expert
- Penser que la DT-DICT est facultative pour une G1 : elle l'est uniquement si tous les sondages sont à la tarière manuelle, pas dès qu'il y a une foreuse mécanique
- Annexer un rapport au compromis sans vérifier la zone RGA : l'obligation s'applique en aléa moyen ou fort, à vérifier sur georisques.gouv.fr
- Croire que l'« attestation » est un document à part : c'est le rapport G1 lui-même qui fait foi
- Oublier de transmettre les photos du terrain et perdre une demi-journée d'intervention pour cause de portail fermé
Validité 30 ans et transmissibilité
L'étude G1 est valable 30 ans à compter de sa date de production, à condition qu'aucun remaniement du sol ne soit intervenu entre-temps. Cette durée est fixée par l'article R132-6 du Code de la construction et de l'habitation, créé par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021. Le contenu détaillé des études vient de l'arrêté du 22 juillet 2020 publié au Journal officiel.
La condition « pas de remaniement » est essentielle. Si le terrain a été terrassé, remblayé, viabilisé lourdement ou si une démolition a eu lieu, l'étude initiale ne reflète plus le sol réel. Une mise à jour devient nécessaire avant tout nouveau projet.
| Situation du terrain | Étude réutilisable ? |
|---|---|
| Terrain inchangé depuis l'étude | Oui, dans la limite des 30 ans |
| Revente au même état | Oui, transmissible au nouveau propriétaire |
| Viabilisation lourde après l'étude | Mise à jour conseillée |
| Démolition entre l'étude et le projet | Nouvelle G1 ou G2 nécessaire |
| Étude de plus de 30 ans | Refaire une mission complète |
L'étude est attachée au terrain, pas au propriétaire. En cas de revente, le vendeur transmet le rapport au nouveau propriétaire qui peut s'en prévaloir pour son propre projet ou pour la revente suivante. Cette logique évite de multiplier les études inutiles sur un même terrain stable.
Cas particuliers : déclaration préalable, photos, ERRIAL
La déclaration préalable de travaux concerne les petits projets : extensions inférieures à 20 m², piscines, modifications mineures. En zone RGA, elle ne déclenche pas systématiquement l'obligation d'étude géotechnique. Deux conditions cumulatives sont requises pour l'exemption : la surface du projet doit être inférieure à 20 m² et la nouvelle construction doit être désolidarisée du bâtiment existant. Si l'extension est accolée, l'obligation d'étude s'applique même en dessous de 20 m².
Les photos du site prises par le maître d'ouvrage avant l'intervention sont toujours utiles. Elles documentent l'état initial, la végétation, les fissures éventuelles du bâti voisin et les traces d'humidité. Le BET les conserve dans le dossier et peut s'y référer en cas de litige ultérieur.
L'état des risques réglementé est désormais accessible via l'outil ERRIAL, mis en ligne par le ministère en charge de l'écologie en février 2021, sur errial.georisques.gouv.fr. Il liste pour une parcelle donnée l'aléa sismique, le retrait-gonflement des argiles, les mouvements de terrain, les cavités et les autres risques connus. C'est une source d'information précieuse à transmettre au BET avant son intervention. Le zonage RGA se vérifie également sur le portail Géorisques.
Checklist : ce qu'il faut avoir sous la main
Rassembler les pièces du terrain
Extrait cadastral téléchargé, plan de masse à 1/500e si projet défini, photos du terrain et de ses accès, état des risques ERRIAL.
Préparer l'accès le jour J
Ouvrir le portail, signaler les obstacles, indiquer la hauteur de passage pour la foreuse, prévoir un référent joignable sur place.
Vérifier le rapport reçu
Contrôler la présence des coupes lithologiques, du plan d'implantation des sondages, des photos d'intervention et de la signature de l'ingénieur.
Annexer aux bons documents
Remettre le PDF complet au notaire pour le compromis, le transmettre au constructeur pour le contrat de construction, le verser au dossier de permis si demandé.
Conserver l'original
Garder le PDF signé pour les 30 ans de validité, le transmettre au nouveau propriétaire en cas de revente.
Pour aller plus loin sur l'organisation pratique, voir qui peut réaliser une étude de sol en France.
Exemples de rapports en PDF
Trois rapports géotechniques réels, librement accessibles sur des sites officiels (préfectures et DREAL). Ils permettent de voir concrètement à quoi ressemblent les pièces d'un dossier complet : structure du document, coupes lithologiques, plan d'implantation des sondages, recommandations de fondations.
Le cas le plus courant pour un particulier : une étude G1 PGC réalisée à la demande d'une mairie pour la cession d'un terrain (parcelles A 146 et A 148). Le rapport cite explicitement la loi ÉLAN et l'arrêté du 22 juillet 2020 dans son introduction, et déroule la structure type d'un dossier G1 vente : généralités, contexte géologique et hydrogéologique, programme d'investigations, principes généraux de construction. Les annexes représentent plus de la moitié du document : c'est là que se trouvent les coupes lithologiques, les fiches de sondage, le plan d'implantation et les photos d'intervention. Bon repère pour vérifier que le rapport que vous recevrez de votre côté contient bien toutes ces pièces.
Ce que vous y verrez : la structure type d'une G1 PGC pour vente de terrain, le poids relatif du rapport et des annexes, et les références juridiques exactes que tout BET doit citer en introduction.
Télécharger le PDFConstruction de cinq bâtiments de logements au 6/12 boulevard John Kennedy, sur une parcelle bordée au nord et à l'est par la rivière de l'Ouche que le terrain surplombe de 4,5 à 6 mètres. La stabilité des talus est assurée par un rideau de palplanches tirantées. Le rapport intègre le contexte hydrogéologique (proximité immédiate du cours d'eau) et la présence d'ouvrages de soutènement existants dans la zone d'influence géotechnique. Bon exemple pour voir comment un BET traite un projet contraint par son environnement et comment il s'appuie sur des documents préexistants : plan de masse, plan topographique du géomètre, diagnostic environnemental.
Ce que vous y verrez : la liste des documents transmis par le maître d'ouvrage en début de mission, le traitement d'un site en bordure de rivière, et l'intégration d'ouvrages de soutènement existants dans l'analyse.
Télécharger le PDFProjet de construction d'un magasin sur une parcelle à l'intersection de deux routes départementales. Le rapport est intéressant parce qu'il couvre les deux missions G1 et G2 avant-projet en un seul dossier. Vous y trouverez la liste complète des documents communiqués par le maître d'ouvrage (extrait cadastral de la DGFiP — Direction générale des finances publiques, plan topographique, plan masse), la description du contexte géologique et hydrogéologique, le programme d'investigations détaillé avec implantation et nivellement des sondages, des essais de perméabilité in situ et le suivi piézométrique.
Ce que vous y verrez : la table des matières d'un rapport G1+G2, le détail d'un programme d'investigations avec essais de perméabilité, et la pose d'un piézomètre pour le suivi de la nappe.
Télécharger le PDFBon à savoir. Ces trois rapports sont accessibles parce qu'ils ont été versés à des dossiers publics : permis d'aménager soumis à enquête publique, autorisation environnementale, ou cession d'un bien communal. La G1 PGC vente de Mauroux correspond exactement au cas du particulier qui vend un terrain en zone RGA. Les deux autres concernent des projets professionnels mais la structure du rapport, les coupes lithologiques et la rédaction des recommandations sont rigoureusement identiques à ce que vous recevrez pour un terrain résidentiel.
Questions fréquentes
Quels documents le bureau d'études attend-il avant son intervention ?
Combien de pages compte un rapport d'étude G1 ?
Existe-t-il une attestation G1 séparée du rapport ?
L'étude de sol fait-elle partie des diagnostics immobiliers obligatoires ?
Quelle est la durée de validité d'une étude de sol ?
L'étude est-elle transmissible au nouveau propriétaire en cas de revente ?
Faut-il joindre l'étude de sol au dossier de permis de construire ?
La DT-DICT est-elle obligatoire pour toute étude géotechnique ?
Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas l'étude G1 obligatoire ?
Le rapport est-il signé et tamponné ?
L'extrait cadastral suffit-il ou faut-il un plan de bornage ?
Que faire si le rapport reçu n'a pas d'annexes ?
À retenir
- Deux familles de documents : ceux que vous préparez en amont (cadastre, plan masse, photos) et ceux que vous recevez en aval (rapport signé)
- L'attestation G1 n'existe pas comme formulaire séparé : c'est le rapport lui-même qui fait foi
- Annexion obligatoire au compromis pour les terrains constructibles en zone RGA moyen à fort
- Validité 30 ans à condition qu'aucun remaniement du sol n'ait eu lieu
- Étude transmissible au nouveau propriétaire en cas de revente
- DT-DICT à la charge du BET dès qu'il y a sondage destructif près d'un réseau
Pour aller plus loin
Commander une étude de sol en ligne Les délais réels d'une étude de sol Le nombre de sondages selon le projetSources officielles
Articles L132-4 à L132-9 du Code de la construction et de l'habitation - Légifrance Arrêté du 22 juillet 2020 sur le contenu des études géotechniques - Légifrance Portail Géorisques du ministère de la Transition écologique État des risques réglementés (ERRIAL) - Géorisques Plan cadastral officiel de la DGFiP Téléservice national des réseaux et canalisations (DT-DICT)