Avant de vendre un terrain ou d'y construire, il faut savoir ce qu'il y a dessous. C'est le rôle de l'étude G1 : une analyse géotechnique qui coûte entre 800 et 1 300 € pour une parcelle de maison individuelle. Depuis la loi ÉLAN, elle est obligatoire en zone argileuse. Elle reste valable 30 ans. Deux phases la composent (G1-ES et G1-PGC), et c'est la seconde qui donne les premières recommandations sur la façon de construire.
Définition de la mission G1 selon la norme NF P 94-500
La norme NF P 94-500 (novembre 2013) classe les études géotechniques en missions progressives, de G1 à G5. La G1 est l'étude géotechnique préalable. C'est la toute première du cycle, celle qu'on réalise avant la vente du terrain ou avant de réfléchir à la construction. Pour situer cette mission par rapport aux autres, consultez notre page sur les missions géotechniques G1 à G5.
Concrètement, un géotechnicien analyse la nature du sol et repère ce qui pourrait poser problème : argiles gonflantes, nappe phréatique haute, remblais anciens, cavités souterraines. Son rapport donne au futur acheteur ou au maître d'ouvrage une photographie des contraintes du terrain.
Ce que la G1 ne fait pas : dimensionner les fondations. Elle dit "attention, votre sol est argileux et la nappe est à 3 mètres", mais elle ne calcule pas la taille des semelles. Ce travail-là, c'est la mission G2.
Bon à savoir : la G1 se divise en deux phases, la G1-ES (étude de site) et la G1-PGC (principes généraux de construction). C'est la G1-PGC que la loi ÉLAN exige pour vendre un terrain constructible en zone RGA.
G1-ES et G1-PGC : deux phases complémentaires
G1-ES : l'étude de site
La phase G1-ES est un travail de bureau complété par une visite du terrain. Le géotechnicien rassemble tout ce qu'on sait déjà sur la parcelle : cartes géologiques du BRGM sur Infoterre, exposition au RGA sur Géorisques, sondages déjà réalisés à proximité, plans de prévention des risques de la commune.
Sur place, il observe. Le relief, la végétation (des saules ou des joncs qui trahissent de l'eau en profondeur), les traces de ruissellement, les fissures sur les maisons voisines. Comptez 1 à 2 heures de visite.
Le résultat est un rapport documentaire. Il liste les aléas du terrain : argile gonflante, remblai ancien, nappe, cavité. Pas de forage. Livraison en une à deux semaines.
G1-PGC : les principes généraux de construction
La phase G1-PGC va plus loin que l'étude de site. Une équipe vient sur le terrain avec un pénétromètre dynamique et une tarière (manuelle ou mécanique) pour mesurer la résistance du sol, en général entre 5 et 10 mètres de profondeur.
Les échantillons passent en laboratoire. Le rapport final indique quel type de fondations envisager (semelles, radier, micropieux), à quelle profondeur les ancrer, et comment gérer les argiles ou la présence d'eau.
Attention, la G1-PGC donne des orientations, pas un dimensionnement définitif. Le calcul précis des fondations, c'est la mission G2.
Attention : une étude faite uniquement sur dossier, sans déplacement ni sondage, n'est pas une G1-PGC au sens de la norme NF P 94-500. On voit des offres à 99 € en ligne. Un rapport sans intervention terrain n'a aucune valeur réglementaire et ne protège ni le vendeur ni l'acheteur.
Tableau comparatif G1-ES et G1-PGC
En résumé, voici ce qui distingue les deux phases.
| Critère | G1-ES | G1-PGC |
|---|---|---|
| Objectif | Identifier les risques géotechniques du site | Fournir les principes de construction adaptés |
| Méthode | Recherche documentaire + visite | Sondages sur le terrain + essais |
| Livrable | Modèle géologique préliminaire | Rapport avec recommandations de fondations |
| Durée | 1 à 2 semaines | 2 à 3 semaines |
| Prix indicatif | 800 - 1 200 € | 900 - 1 300 € |
| Obligation légale | Non (incluse dans la G1-PGC) | Oui, en zone RGA pour la vente |
Prix indicatifs d'après nos recherches. Les tarifs varient selon le projet et la région. Pour un chiffrage adapté, demandez un devis auprès d'un bureau d'études géotechnique.
Obligation légale : la G1 et la loi ÉLAN
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ÉLAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) oblige le vendeur d'un terrain nu constructible en zone argileuse (exposition moyenne ou forte au RGA) à fournir une étude G1. C'est l'article L132-5 du Code de la construction (anciennement L112-21, abrogé lors de la recodification de 2021) qui le prévoit.
L'étude G1 doit être annexée au compromis de vente (ou à l'acte authentique s'il n'y a pas de promesse). Elle suit ensuite le titre de propriété à chaque revente.
Terrains concernés par l'obligation
Deux conditions doivent être réunies :
- Le terrain est non bâti et classé constructible.
- Il se situe en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA, d'après la carte ministérielle.
Pour savoir si votre parcelle est concernée, allez sur géorisques.gouv.fr. Tapez l'adresse du terrain, activez le filtre "retrait-gonflement des argiles". Quatre niveaux : nul, faible, moyen, fort. L'obligation démarre à partir de "moyen".
En dehors de ces zones, pas d'obligation légale. Mais la G1 reste utile : des remblais, une cavité ou une nappe haute ne se voient pas en surface.
Évolution de la carte RGA au 1er juillet 2026
L'arrêté du 9 janvier 2026 met à jour la carte des zones argileuses de 2020. Les zones d'exposition moyenne et forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain. En clair, plus de la moitié de la France sera concernée. Entre 2018 et 2022, environ 240 000 sinistres RGA ont été enregistrés, soit 58 % de tous les sinistres RGA depuis 1989, selon la note de Service-public.gouv.fr.
Le nouveau zonage s'applique aux compromis de vente et aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026. Des milliers de terrains jusqu'ici non concernés le deviendront. Pour chacun, le vendeur devra fournir une G1, et le constructeur devra respecter les prescriptions de la G2 (article L132-6).
À noter : si votre terrain n'était pas en zone RGA avec la carte de 2020 mais le devient avec celle de 2026, l'obligation de G1 s'appliquera pour toute vente conclue à partir du 1er juillet 2026. Vérifiez la nouvelle carte sur Géorisques dès sa mise en ligne.
C'est le vendeur qui paie la G1. L'acheteur n'a rien à débourser. Dans un lotissement, c'est le lotisseur qui finance l'étude pour chaque lot.
Important : vendre un terrain sans G1 en zone RGA, c'est s'exposer à un recours de l'acheteur, voire à la nullité de la vente. L'étude est une obligation d'information au sens de l'article 1112-1 du Code civil.
Prix d'une étude de sol G1
Pour un terrain de maison individuelle, comptez entre 1 000 et 1 100 € en moyenne. La facture dépend de la taille de la parcelle, de son accessibilité, de la profondeur des sondages et de la région. En Île-de-France, on est plutôt dans le haut de la fourchette. En zone rurale avec un accès dégagé, c'est moins cher.
| Type de G1 | Prix indicatif | Ce qui est inclus |
|---|---|---|
| G1-ES seule | 800 - 1 200 € | Recherche documentaire, visite, modèle géologique |
| G1-PGC (ES + PGC) | 900 - 1 300 € | Sondages, essais, recommandations de fondations |
| G1 terrain en pente | 1 100 - 1 500 € | Sondages renforcés, étude de stabilité |
| G1 grand terrain / lotissement | 1 300 - 2 000 € | Sondages multiples, couverture élargie |
Prix indicatifs d'après nos recherches. Les tarifs varient selon le projet et la région. Pour un chiffrage adapté, demandez un devis auprès d'un bureau d'études géotechnique.
Un terrain en pente ou un sol compliqué (remblais anciens, nappe proche de la surface) fait monter la note. Idem quand la foreuse ne peut pas accéder au terrain : il faut transporter le matériel autrement, et ça se facture. Pour un détail complet des tarifs par région et par type de terrain, voir notre guide dédié.
Déroulement d'une étude G1 sur le terrain
Avant l'intervention : ce que vous préparez
Le bureau d'études vous demandera le plan cadastral, l'adresse exacte, et si possible les plans du projet. Le terrain doit être accessible au matériel de sondage, c'est un point à vérifier tôt.
De son côté, le géotechnicien passe 3 à 5 jours ouvrés sur la phase documentaire : consultation d'Infoterre, de Géorisques, du PPR communal, puis préparation du plan d'intervention.
Sur le terrain : sondages et prélèvements
L'équipe arrive avec un pénétromètre dynamique et une tarière. Pour un terrain de 500 à 1 000 m², on compte en général 2 à 4 points de sondage, entre 5 et 10 mètres de profondeur selon le sol. L'intervention dure une demi-journée à une journée.
Les échantillons partent en laboratoire : identification du sol (argile, limon, sable, remblai) et mesure de la sensibilité au retrait-gonflement. Le rapport finalisé arrive 2 à 3 semaines après le passage sur le terrain.
Contenu du rapport G1
Un rapport G1-PGC conforme à la norme NF P 94-500 contient six rubriques :
- Le contexte géologique et hydrogéologique de la parcelle
- La description des investigations (nombre de sondages, profondeurs, types d'essais)
- Le modèle géologique : quelles couches de sol, à quelle épaisseur
- L'analyse des risques géotechniques (retrait-gonflement, remblais, nappe, cavités)
- Les principes généraux de construction : type de fondations, profondeur d'assise, précautions de terrassement
- Les risques résiduels et les limites de la mission
Notre guide analyser un rapport G1 explique comment vérifier chaque rubrique.
Bon à savoir : le rapport doit mentionner le nom et la signature du géotechnicien responsable, le numéro d'affaire du bureau d'études, et la norme NF P 94-500. Sans ces informations, le document n'a pas de valeur réglementaire.
Validité et transmission de la G1
Une G1 reste valable 30 ans. C'est l'article R132-6 du Code de la construction qui le fixe. Le compteur démarre à la date du rapport, tant que le sol n'a pas été remanié (terrassement, remblaiement, excavation). Si le terrain a été modifié entre-temps, la G1 n'est plus valable.
Le rapport est annexé au titre de propriété. Quand le terrain change de main, l'étude suit, sans frais pour le nouvel acquéreur. Si vous achetez un terrain qui a déjà une G1 en cours de validité, vérifiez avec votre notaire que le document figure bien au compromis.
Pour les cas où il faut refaire l'étude (terrain remanié, G1 trop ancienne, changement de projet), notre page validité de l'étude G1 traite chaque situation.
Différence entre G1 et G2
On nous pose la question chaque semaine. G1 et G2 sont complémentaires, mais elles ne servent pas au même moment et ne sont pas commandées par la même personne.
| Critère | G1 | G2 |
|---|---|---|
| Objectif | Identifier les risques du sol | Dimensionner les fondations |
| Phase du projet | Avant la vente ou le projet | Pendant la conception |
| Qui commande | Vendeur du terrain | Maître d'ouvrage / constructeur |
| Sondages | Pénétromètre, tarière | Pressiomètre, carottage, labo |
| Résultat | Principes de construction | Plans de fondations précis |
| Prix | 800 - 1 300 € | 1 800 - 2 500 € |
Prix indicatifs d'après nos recherches. Les tarifs varient selon le projet et la région. Pour un chiffrage adapté, demandez un devis auprès d'un bureau d'études géotechnique.
Avoir une G1, c'est nécessaire, mais pas suffisant pour construire. La G1 dit ce qu'il y a dans le sol. La G2 dit comment y poser une maison. Si vous achetez un terrain avec une G1 déjà faite et que vous voulez construire, il faudra quand même une G2.
Ensuite, les missions G3 (suivi d'exécution) et G4 (supervision) interviennent pendant le chantier, pour vérifier que les recommandations de la G2 sont respectées sur le terrain.
Pièges à éviter lors d'une étude G1
Quelques erreurs reviennent souvent, surtout quand on découvre la géotechnique pour la première fois.
- Confondre G1 et G2. La G1 informe. La G2 dimensionne. Avoir une G1 ne dispense jamais de la G2 quand on veut construire.
- Tomber dans le piège des offres à 99 €. Ces études sont faites sur dossier, sans passage sur le terrain. Le rapport n'a aucune valeur technique. Un notaire peut le refuser.
- Oublier de vérifier les assurances du bureau d'études. Il doit avoir une responsabilité civile professionnelle et une garantie décennale. Demandez les attestations avant de signer quoi que ce soit.
- Vendre en zone RGA sans G1. L'acheteur peut attaquer la vente. Si votre terrain est en zone d'aléa moyen ou fort, lancez l'étude dès la mise en vente, pas au dernier moment.
- Se dire que la G1 du voisin suffit. Chaque terrain a ses particularités. La G1 de la parcelle d'à côté ne couvre pas la vôtre, sauf si un aménageur a fait une G1 globale pour tout le lotissement.
Si vous vendez un terrain à bâtir, notre guide étude de sol pour vendre un terrain détaille les obligations et les démarches. Côté acheteur, la page étude G1 pour un terrain à bâtir explique quoi vérifier avant de signer.
Attention : dans un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), le constructeur doit tenir compte de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage. Si la G1 révèle un terrain à risque, il doit adapter ses solutions ou exiger une G2.
Questions fréquentes sur l'étude de sol G1
À retenir
- La G1 est l'étude géotechnique préalable, la première étape de l'analyse d'un terrain.
- Deux phases : G1-ES (étude documentaire) et G1-PGC (sondages + principes de construction).
- La G1-PGC est obligatoire pour vendre un terrain constructible en zone RGA (loi ÉLAN, depuis le 1er octobre 2020).
- Comptez entre 800 et 1 300 € pour un terrain standard de maison individuelle.
- Validité : 30 ans, si le sol n'a pas été remanié.
- La G1 ne remplace pas la G2. Pour construire, il faut dimensionner les fondations avec une G2.
