L'étude de sol G1 est l'étude géotechnique préalable définie par la norme NF P 94-500 : un géotechnicien analyse le sous-sol d'un terrain et repère ce qui menace une future maison (argile qui gonfle, eau, remblai, cavité). Pour une parcelle de maison individuelle, son prix se situe en général entre 800 et 1 500 €, à la charge du vendeur quand le terrain est en zone argileuse. Ce guide détaille ses deux phases, son prix, l'obligation légale, sa validité de 30 ans et ce qu'elle laisse à la G2.
Les points clés à retenir
- 800 à 1 500 € : budget courant d'une G1 complète (G1-ES et G1-PGC) pour un terrain de maison individuelle.
- Article L132-5 du Code de la construction : le vendeur d'un terrain constructible en zone argileuse moyenne ou forte fournit la G1.
- 55 % du territoire classé en exposition moyenne ou forte depuis le 1er juillet 2026, contre 48 % avec la carte de 2020.
- 30 ans de validité si le sol n'a pas été remanié, mais la G1 ne dimensionne jamais les fondations.
Sommaire
La mission G1 repère les risques du sol avant tout projet
La norme NF P 94-500 (novembre 2013) classe les études géotechniques en missions successives, de G1 à G5. La G1 ouvre le cycle : elle se fait avant la vente du terrain ou avant de dessiner la maison. Notre guide des missions géotechniques de G1 à G5 situe chacune d'elles dans un projet.
Concrètement, le géotechnicien cherche ce qui pourrait poser problème sous la parcelle :
- Argile gonflante, qui se rétracte en été et gonfle à l'automne.
- Nappe phréatique haute, gênante pour un sous-sol ou des fondations.
- Remblai ancien, qui tasse de façon inégale.
- Cavité : ancienne carrière, marnière, poche de gypse dissous.
Ce que la G1 ne fait pas : dimensionner les fondations. Elle dit « le sol est argileux et l'eau apparaît à 3 mètres », sans calculer la largeur des semelles. Ce calcul revient à la mission G2.
Les deux phases G1-ES et G1-PGC se suivent dans un même rapport
La G1 se compose de deux phases, rendues ensemble : la G1-ES (étude de site) et la G1-PGC (principes généraux de construction). Pour une vente en zone argileuse, l'arrêté du 22 juillet 2020 reconnaît une G1 menée sur ces deux phases selon la norme NF P 94-500.
L'étude de site rassemble les données et visite la parcelle
La phase G1-ES commence au bureau. Le géotechnicien consulte les cartes géologiques du BRGM sur InfoTerre, l'exposition à l'argile sur Géorisques, les sondages déjà faits dans le secteur et le plan de prévention des risques de la commune.
Puis il se rend sur place. Il regarde le relief, la végétation (des saules ou des joncs sont un indice d'eau à recouper avec les sondages), les traces de ruissellement et les fissures des maisons voisines. Comptez 1 à 2 heures de visite.
Les principes généraux de construction orientent les fondations
La phase G1-PGC tire les conséquences de l'étude de site. Quand le contexte l'exige, des sondages légers au pénétromètre dynamique et à la tarière mesurent la résistance du sol. Le géotechnicien fixe leur nombre et leur profondeur selon le terrain et les doutes à lever.
Le rapport indique ensuite, au vu des résultats, quelle famille de fondations envisager (semelles, radier, pieux), à quelle profondeur chercher le bon sol et comment gérer l'argile ou l'eau. Ce sont des orientations. Le calcul précis reste le travail de la G2.
| Point de comparaison | G1-ES | G1-PGC |
|---|---|---|
| Question traitée | Quels risques sur ce terrain ? | Comment construire sur ce sol ? |
| Travail du géotechnicien | Recherche documentaire et visite du site et de ses abords | Interprétation des données et des sondages éventuels |
| Rendu | Modèle géologique préliminaire, liste des aléas | Familles de fondations, précautions eau et argile |
| Limite | Aucune orientation constructive | Aucun calcul de fondation |
Attention : l'arrêté du 22 juillet 2020 prévoit une visite du site et de ses alentours. Une offre à prix cassé, faite sur dossier sans personne sur le terrain, ne répond pas à cette exigence et ne protège ni le vendeur ni l'acheteur.
La loi ÉLAN impose la G1 au vendeur en zone argileuse
Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles fournit une étude géotechnique préalable. La règle vient de la loi ÉLAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) et figure aujourd'hui à l'article L132-5 du Code de la construction et de l'habitation.
L'étude est annexée à la promesse de vente, ou à l'acte authentique s'il n'y a pas de promesse. Elle reste ensuite attachée au titre de propriété et suit le terrain à chaque revente. Les zones concernées découlent de l'article L132-4 et de la carte nationale fixée par arrêté.
Deux conditions déclenchent l'obligation
- Un terrain non bâti et constructible. La constructibilité se lit dans les règles d'urbanisme (PLU, carte communale), pas dans les intentions de l'acheteur.
- Une exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles sur la carte officielle.
L'obligation ne vise pas les secteurs où le document d'urbanisme interdit les maisons individuelles, comme le précise le Cerema dans sa fiche sur les études RGA. Pour les démarches côté vendeur, notre guide sur l'étude de sol avant la vente d'un terrain reprend chaque étape.
Important : le Code de la construction ne prévoit pas d'amende propre à l'absence de G1. Mais l'acheteur garde ses recours de droit commun contre le vendeur (défaut d'information, vice caché). Leur succès dépend des faits du dossier et de l'appréciation du juge.
La carte de 2026 élargit les zones concernées
L'arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour la carte de 2020. Les zones d'exposition moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire, contre 48 % auparavant, et concernent 12,1 millions de maisons individuelles existantes, selon Service-public.fr.
Ce zonage s'applique aux promesses de vente, aux actes de vente et aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1er juillet 2026. Un terrain hors zone en 2025 relève parfois de l'obligation aujourd'hui. Vérifiez votre parcelle sur la carte RGA 2026 de Géorisques : l'obligation démarre au niveau « moyen ».
Bon à savoir : le vendeur paie la G1, l'acheteur ne débourse rien. Dans un lotissement, le lotisseur vend les lots et finance donc l'étude. Hors zone argileuse, aucune obligation, mais une nappe haute ou une ancienne carrière ne se voient pas depuis la route. D'après les données de l'observatoire de l'AQC sur 1995 à 2014, publiées par la FFB en 2016, la réparation moyenne d'un désordre de fondations superficielles atteignait 22 000 €, et plus de 34 000 € sur sol argileux (dossier FFB).
Une étude G1 coûte en général 800 à 1 500 €
Pour un terrain plat et accessible de 500 à 1 000 m², le prix d'une G1 complète tourne autour de 1 000 € TTC. Ces montants sont des ordres de grandeur relevés sur les devis du marché, seul le devis du bureau d'études fait foi. La G1-ES et la G1-PGC sont vendues ensemble : une étude de site seule ne remplit pas l'obligation de vente.
| Situation du terrain | Budget courant | Ce qui pèse sur le devis |
|---|---|---|
| Parcelle plate et accessible | 800 à 1 200 € | 2 à 4 points de sondage, accès direct pour l'engin |
| Terrain en pente ou accès étroit | 1 100 à 1 500 € | Matériel plus léger, analyse de stabilité du talus |
| Grand terrain ou plusieurs lots | Sur devis | Nombre de sondages calé sur la surface et les lots |
Fourchettes TTC pour un projet de maison individuelle, hors investigations complémentaires demandées par le géotechnicien.
Trois éléments font bouger le prix :
- L'accès : si la foreuse ne passe pas le portail, le matériel arrive autrement, et le transport se facture.
- Le sol : remblai épais ou eau proche de la surface allongent les sondages.
- La région : en Île-de-France, les devis se placent plutôt en haut de fourchette.
Notre guide du prix d'une étude G1 par région et par type de terrain détaille ces écarts. Sur un terrain en forte pente, la page consacrée à l'étude de sol d'un terrain en pente précise les surcoûts.
Le géotechnicien intervient en quatre temps
Entre la commande et le rapport, comptez en général 3 à 5 semaines, selon le planning du bureau d'études. L'intervention sur la parcelle tient en une demi-journée.
Vous transmettez le dossier
Plan cadastral, adresse exacte, plans du projet si vous en avez. Le terrain doit laisser passer l'engin de sondage.
Le bureau d'études prépare l'intervention
Consultation d'InfoTerre, de Géorisques et du plan de prévention communal, puis choix des points de sondage.
3 à 5 jours ouvrésL'équipe sonde la parcelle
Sur 500 à 1 000 m², souvent 2 à 4 sondages au pénétromètre et à la tarière. Le géotechnicien adapte leur nombre et leur profondeur au sol rencontré, et envoie si besoin des échantillons au laboratoire.
Une demi-journée à une journéeLe rapport arrive
Il rassemble l'étude de site, les résultats de sondage et les principes de construction.
2 à 3 semaines après le passage
Le rapport G1 décrit le sol et ses conséquences pour la maison
Six rubriques à retrouver dans le document
Un rapport G1 conforme à la norme NF P 94-500 contient :
- le contexte géologique et hydrogéologique de la parcelle
- la description des investigations : nombre de sondages, profondeurs, types d'essais
- le modèle géologique : quelles couches de sol, sur quelle épaisseur
- l'analyse des risques : argile, remblai, nappe, cavité
- les principes de construction : type de fondations, profondeur d'assise, précautions de terrassement
- les risques résiduels et les limites de la mission
Notre méthode pour lire et vérifier un rapport G1 passe chaque rubrique en revue.
Ce que les aléas repérés changent pour la future maison
Le choix final des fondations dépend des résultats de sondage et du projet précis. Le tableau donne les pistes les plus courantes.
| Aléa repéré | Ce qui se passe sous la maison | Piste possible, à confirmer par la G2 |
|---|---|---|
| Argile sensible | Le sol se rétracte en sécheresse, des fissures en escalier apparaissent | Fondations ancrées plus bas, arbres tenus à distance, eaux pluviales éloignées des murs |
| Nappe proche | Fouilles noyées, sous-sol humide | Vide sanitaire plutôt que sous-sol, drainage, cuvelage si sous-sol maintenu |
| Remblai ancien | Tassements inégaux d'un angle à l'autre | Traverser le remblai pour fonder sur le sol naturel |
| Cavité ou carrière | Affaissement, voire effondrement | Reconnaissance complémentaire avant tout plan |
| Pente instable | Glissement lent du terrain | Murs de soutènement, terrassements limités |
À noter : vérifiez que le rapport cite la norme NF P 94-500 et la mission réalisée (G1 phases ES et PGC), avec le nom du géotechnicien responsable et une référence d'affaire. C'est la G1 menée selon cette norme qui vaut présomption de conformité au sens de l'arrêté du 22 juillet 2020.
La G1 reste valable 30 ans et suit le terrain
Une étude géotechnique préalable reste valable 30 ans à partir de la date du rapport, à condition qu'aucun remaniement du sol n'ait eu lieu. La règle figure dans la partie réglementaire du Code de la construction (articles R132-3 et suivants). L'étude de conception G2, elle, ne vaut que pour le projet pour lequel elle a été faite. Un terrassement, un remblaiement ou une excavation entre-temps imposent une nouvelle étude.
Le rapport reste annexé au titre de propriété. À la revente, il passe au nouvel acquéreur sans frais. Si vous achetez un terrain déjà étudié, demandez au notaire de vérifier que le document figure bien dans la promesse.
Terrain remanié, étude ancienne, projet modifié : notre page sur la validité d'une étude G1 traite chaque situation.
L'acheteur vérifie le terrain avant de signer
La G1 protège d'abord l'acheteur, encore faut-il la lire avant la promesse. Ces vérifications prennent une heure et ne coûtent rien.
Avant de signer la promesse
- Géorisques : saisir l'adresse ou la parcelle cadastrale, relever le niveau d'argile et les autres risques (inondation, cavités).
- InfoTerre : consulter la carte géologique et les sondages déjà réalisés près du terrain.
- Le rapport G1 : en zone moyenne ou forte, l'exiger avant de signer. En lotissement, vérifier qu'il couvre bien votre lot.
- Le voisinage : fissures en escalier sur les façades, murets qui penchent, trottoirs soulevés.
- Le budget G2 : la prévoir dès l'achat pour dimensionner les fondations de votre maison.
Un terrain viabilisé n'est pas un terrain étudié. Eau, électricité et tout-à-l'égout raccordés ne disent rien de l'argile sous la future dalle, comme l'explique notre page sur l'étude de sol d'un terrain viabilisé.
Hors zone argileuse, ou pour une étude plus poussée, une clause suspensive dans la promesse laisse le temps de faire réaliser l'étude. Le notaire rédige la clause : délai accordé, seuil de surcoût de fondations qui libère l'acheteur, sort de l'acompte. Et si le rapport révèle une argile épaisse ou une nappe haute, il devient un argument chiffré pour renégocier le prix du terrain, devis de fondations à l'appui.
La G1 informe, la G2 dimensionne les fondations
G1 et G2 se suivent sans se remplacer. Elles ne servent pas au même moment et ne sont pas commandées par la même personne.
| Critère | G1 | G2 |
|---|---|---|
| Rôle | Repérer les risques du sol | Dimensionner les fondations du projet |
| Moment | Avant la vente ou le projet | Pendant la conception de la maison |
| Commanditaire | Vendeur du terrain | Maître d'ouvrage, ou constructeur avec son accord |
| Essais | Pénétromètre, tarière | Pressiomètre, carottage, laboratoire |
| Résultat | Principes de construction | Fondations chiffrées, profondeurs, notes de calcul |
| Budget courant | 800 à 1 500 € | 1 500 à 3 000 € |
En zone argileuse, le constructeur d'une maison individuelle a deux voies : suivre les recommandations d'une étude de conception (type G2), ou appliquer des techniques particulières de construction fixées par la réglementation. Si la G1 conclut à l'absence de risque lié à l'argile, cette obligation tombe. Notre page sur la différence entre G1 et G2 aide à savoir laquelle vous concerne.
Cinq erreurs coûtent cher autour de la G1
À éviter
- Construire avec la G1 seule. Elle informe, elle ne dimensionne rien. Sans G2 ni dispositions constructives adaptées, les semelles sont posées au jugé.
- Commander une étude sur dossier. Sans visite du terrain, le rapport ne remplit pas les exigences de l'arrêté de 2020.
- Oublier les assurances du bureau d'études. Demandez avant de signer les attestations de responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de garantie décennale, en vérifiant qu'elles couvrent bien l'activité de géotechnique.
- Lancer la G1 au dernier moment. En zone moyenne ou forte, commandez-la dès la mise en vente : 3 à 5 semaines séparent la commande du rapport.
- Se fier à la G1 du voisin. Elle ne couvre pas votre parcelle, sauf G1 globale faite par l'aménageur pour tout le lotissement.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre G1-ES et G1-PGC ?
La G1-ES réunit les données existantes (cartes, archives, sondages voisins) et la visite du terrain. La G1-PGC en tire les principes généraux de construction : famille de fondations, précautions contre l'eau et l'argile. Les deux phases forment une seule mission G1, rendue dans un même rapport.
Combien coûte une étude de sol G1 ?
À titre indicatif, entre 800 et 1 500 € TTC pour une parcelle de maison individuelle, autour de 1 000 € pour un terrain plat et accessible de 500 à 1 000 m². Pente, accès étroit, remblai ou grande surface font monter le devis.
La G1 est-elle obligatoire pour vendre un terrain ?
Oui, si le terrain est non bâti, constructible et situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. L'étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Les secteurs où les règles d'urbanisme interdisent les maisons individuelles ne sont pas concernés.
Qui paie l'étude G1 : le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur, puisque la loi met l'obligation de fournir l'étude à sa charge. Dans un lotissement, le lotisseur vend les lots et finance l'étude. L'acheteur ne paie rien pour la G1, mais il finance ensuite la G2 de sa propre maison.
Combien de temps une étude G1 reste-t-elle valable ?
30 ans, tant que le sol n'a pas été remanié par un terrassement, un remblaiement ou une excavation. L'étude suit le titre de propriété : lors d'une revente, le nouvel acquéreur la reçoit sans frais.
La G1 suffit-elle pour construire une maison ?
Non. La G1 repère les risques et donne des orientations. En zone argileuse, le constructeur suit une étude de conception de type G2 ou applique des techniques particulières de construction fixées par la réglementation. La G2 reste la voie qui adapte les fondations à votre maison précise.
Que risque un vendeur qui ne fournit pas la G1 ?
Le Code de la construction ne prévoit pas d'amende spécifique. L'acheteur garde ses recours de droit commun contre le vendeur, pour défaut d'information ou vice caché, notamment si des fissures apparaissent après la construction. Le résultat dépend des faits du dossier et de l'appréciation du juge.
Que faire si le vendeur ne fournit pas la G1 ?
En zone moyenne ou forte, signalez-le au notaire avant la promesse : il rappelle au vendeur son obligation. Vous pouvez aussi conditionner la signature à la remise du rapport ou faire réaliser votre propre étude sous clause suspensive.
Combien de sondages compte une étude G1 ?
Il n'existe pas de nombre fixe. Le géotechnicien le définit selon la surface, la pente et les risques repérés pendant la recherche documentaire. Pour un terrain de 500 à 1 000 m², les devis prévoient souvent 2 à 4 sondages légers.
Une G1 réalisée sans visite du terrain est-elle valable ?
Non pour une vente en zone argileuse. L'arrêté du 22 juillet 2020 prévoit une visite du site et de ses alentours dans l'étude préalable. Un rapport rédigé uniquement sur dossier ne remplit pas cette exigence, même vendu comme une G1.
Une G1 est-elle utile hors zone argileuse ?
Oui, même sans obligation. Une nappe haute, un remblai ancien ou une ancienne carrière ne se voient pas en surface. Pour un budget de l'ordre de 1 000 €, l'étude évite d'acheter un terrain qui impose des fondations profondes imprévues.
Comment vérifier le sérieux d'un bureau d'études pour une G1 ?
Demandez une qualification OPQIBI en géotechnique et des attestations d'assurance à jour (responsabilité civile professionnelle, garantie décennale le cas échéant) qui couvrent l'activité de géotechnique. Vérifiez aussi que le devis prévoit une visite du terrain et précise le nombre de sondages.
À retenir
- La G1 est la première étude géotechnique d'un terrain, menée en deux phases : étude de site et principes généraux de construction.
- En zone argileuse moyenne ou forte, le vendeur d'un terrain constructible la fournit et la paie.
- La carte de 2026 classe 55 % du territoire en exposition moyenne ou forte.
- Prévoyez 800 à 1 500 € pour une parcelle de maison individuelle.
- L'étude reste valable 30 ans si le sol n'a pas été remanié.
- Pour construire, la G2 ou des dispositions constructives réglementaires prennent le relais.
