Garage, pressing, cuve de fioul : environ 320 000 terrains ayant accueilli ce genre d'activité figurent dans l'inventaire national CASIAS. Vous visez une parcelle et vous ignorez ce qui s'y est passé avant vous.
L'enjeu est concret : des terres à évacuer en filière spécialisée, un permis incomplet sans étude des sols, des mesures de gestion à financer pour rendre votre projet compatible avec le terrain.
Ce guide explique comment vérifier une parcelle, quand la loi impose une étude et comment bâtir malgré une pollution.
Les points clés à retenir
- Environ 320 000 sites figurent dans la CASIAS : une inscription signale un passé, pas une pollution prouvée.
- Depuis le 1er juin 2022, la fermeture de nombreuses installations classées passe par des attestations signées par une entreprise certifiée, selon leur régime.
- Au-delà de 500 mg/kg de HAP, un vieil enrobé ne se recycle plus en technique routière.
- Aucun seuil national unique ne s'applique à tous les terrains : la règle vise la compatibilité entre le sol et l'usage prévu.
Sommaire
- Repérer un terrain au passé suspect
- Vérifier un terrain dans les bases publiques
- Le diagnostic de pollution en quatre étapes
- Les situations où la loi impose une étude
- Repérer l'amiante et les HAP avant de terrasser
- Bâtir sur un sol pollué sans tout excaver
- Reconvertir une friche industrielle
- Les règles en vigueur sur les PFAS
- Le prix d'un diagnostic de pollution
- Les guides officiels à télécharger
- Les vérifications avant d'acheter
- Questions fréquentes
Repérer un terrain au passé suspect
La pollution des sols désigne la présence dans la terre de substances laissées par une activité humaine, à des teneurs qui présentent un risque pour la santé ou pour l'eau. Hydrocarbures, métaux lourds, solvants : ces polluants viennent presque toujours d'un usage industriel ou artisanal passé.
Le premier réflexe ne consiste pas à creuser, mais à reconstituer ce qui s'est passé sur la parcelle avant vous. Cette enquête prolonge la lecture du sol décrite dans le guide pour comprendre une étude géotechnique de terrain.
Les indices visibles sur la parcelle
Les indices d'un terrain qui mérite un contrôle
- Une ancienne station-service, un garage ou un atelier de mécanique sur la parcelle ou à côté
- Un pressing ou une teinturerie, sources classiques de solvants chlorés
- Une cuve de fioul enterrée jamais dégazée, ou un transformateur ancien
- Des remblais d'origine inconnue, mêlés de gravats, de mâchefers ou de scories
- Une végétation qui dépérit par plaques, une terre colorée, des reflets gras sur l'eau de pluie
- Une chaussée ou une cour en enrobé posée avant 1997, qui cache parfois de l'amiante
Aucun de ces signes ne prouve une pollution. Ils signalent un risque qui justifie de consulter les bases publiques, puis, au besoin, de faire analyser la terre.
Les polluants laissés par chaque activité
Chaque activité laisse sa signature. Savoir quel polluant chercher oriente les analyses et évite de payer des recherches inutiles.
| Activité passée | Polluants à rechercher | Où ils se logent |
|---|---|---|
| Station-service, garage, casse auto | Hydrocarbures, HAP, BTEX (benzène, toluène), huiles usagées | Autour des cuves enterrées et des aires de vidange |
| Pressing, blanchisserie | Solvants chlorés, surtout perchloroéthylène et trichloréthylène | Sous la machine, dans les gaz du sol, parfois jusqu'à la nappe |
| Traitement de surface, fonderie | Métaux lourds (chrome, nickel, cadmium, plomb, zinc), cyanures | Dans les terres de surface et sous les anciens bains |
| Ancienne usine à gaz, cokerie | HAP, goudrons, cyanures, BTEX | En profondeur, dans les anciennes cuves à goudron |
| Ancienne décharge, dépôt sauvage | Mélange variable : métaux, hydrocarbures, déchets de chantier | Dans les remblais, parfois sur plusieurs mètres |
| Vieille voirie, remblais de chantier | HAP des goudrons, fibres d'amiante dans certains enrobés | Dans les couches de chaussée et les déblais |
Attention : ces polluants ne se voient pas. Des métaux lourds ou de vieux hydrocarbures dorment sans odeur ni tache. Le risque grimpe pour un potager, une aire de jeux ou une crèche, car un enfant porte la terre à la bouche.
Vérifier un terrain dans les bases publiques
Une recherche par adresse ou par référence cadastrale sur la base Géorisques des sites et sols pollués donne une première réponse en quelques minutes. Trois jeux de données se complètent :
| Base de données | Ce qu'elle recense | Ce qu'elle signifie pour vous |
|---|---|---|
| CASIAS (ex-BASIAS) | Tous les terrains ayant accueilli une activité industrielle ou de service | Une trace d'histoire, pas une pollution mesurée. La CASIAS a repris BASIAS fin 2021 |
| Information ex-BASOL | Les sites où une pollution est suspectée ou avérée et appelle une action publique | Un dossier suivi par l'administration |
| Secteur d'information sur les sols (SIS) | Les terrains dont la pollution justifie une étude en cas de changement d'usage | Une étude des sols pour construire ou lotir, une information écrite de l'acheteur à la vente |
Les secteurs d'information sur les sols viennent de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (article L125-6 du Code de l'environnement). Le préfet les arrête parcelle par parcelle. Pour lire une fiche sans tirer de conclusion hâtive, voyez comment interpréter les bases CASIAS et BASOL pour une parcelle.
À noter : la CASIAS raconte l'histoire d'un terrain, jamais l'état réel du sol aujourd'hui. Beaucoup d'anciens sites se révèlent sains. Et un terrain absent des bases n'est pas garanti propre : une cuve domestique ou un remblai des années 1970 n'y figurent pas.
Le diagnostic de pollution en quatre étapes
Quand les bases ou l'histoire du lieu laissent un doute, place au diagnostic de pollution, appelé étude sites et sols pollués chez les professionnels. Il commence toujours par une enquête de bureau et suit la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués d'avril 2017, ainsi que la série de normes NF X31-620 de décembre 2021.
L'étude historique et documentaire
Archives de la mairie, photos aériennes anciennes, bases CASIAS et ex-BASOL, visite du site. Le but : localiser les anciennes cuves, fosses et aires de stockage.
Le schéma conceptuel
Un plan relie les sources de pollution, les voies de transfert (terre, air du sol, nappe) et les personnes à protéger, futurs habitants ou puits voisin.
Les sondages et analyses
Carottages à la tarière, prélèvements de terre, de gaz du sol et d'eau de nappe, puis laboratoire. Les teneurs et l'étendue de la contamination sortent ici.
L'interprétation selon l'usage
L'interprétation de l'état des milieux vérifie un usage existant. Le plan de gestion compare les solutions pour un usage futur, avec un bilan coûts-avantages.
Beaucoup de propriétaires confondent ce diagnostic avec l'étude de sol qui sert aux fondations. Les deux ne se remplacent pas :
| Repère | Diagnostic de pollution | Étude géotechnique G1 à G5 |
|---|---|---|
| Question posée | La terre contient-elle des polluants dangereux pour l'usage prévu | Le sol porte-t-il le bâtiment sans tasser ni bouger |
| Ce qui est mesuré | Hydrocarbures, solvants, métaux, gaz du sol, eau de nappe | Argiles, portance, nappe, retrait-gonflement |
| Cadre | Méthodologie nationale 2017, norme NF X31-620 | Norme NF P 94-500 |
| Prestataire | Bureau spécialisé sites et sols pollués, certifié pour délivrer les attestations réglementaires | Bureau d'études géotechniques |
| Moment | Achat, changement d'usage, fermeture d'une installation classée | Vente d'un terrain, conception, chantier, fissures |
Sur une friche ou un ancien atelier, les deux études se mènent souvent ensemble. Selon le besoin, les bons interlocuteurs :
- Bureau spécialisé sites et sols pollués : diagnostic, plan de gestion, et attestation jointe au permis s'il est certifié
- Service urbanisme de la mairie : certificat d'urbanisme et historique du terrain
- DREAL ou préfecture : terrain ayant porté une installation classée
- Notaire : information due à l'acheteur et état des risques annexé à la vente
Les situations où la loi impose une étude
Aucune règle n'oblige à diagnostiquer chaque terrain. L'obligation naît d'une situation précise : un projet sur un terrain classé, une vente, ou la fermeture d'une installation classée.
Construire ou vendre un terrain pollué
| Situation | Obligation légale | Qui agit |
|---|---|---|
| Construire ou lotir dans un SIS | Étude des sols et attestation jointe au permis de construire ou d'aménager | Le maître d'ouvrage, via un bureau certifié |
| Changer l'usage d'une ancienne installation classée réhabilitée | Même attestation, au titre de l'article L556-1 | Le maître d'ouvrage du nouveau projet |
| Vendre un terrain en SIS | Information écrite de l'acheteur, mention dans l'état des risques | Le vendeur ou le bailleur |
| Vendre un terrain ayant porté une installation classée | Information écrite sur l'activité passée et la pollution connue | Le vendeur |
Pour un projet en SIS, l'article L556-2 du Code de l'environnement impose une attestation qui garantit la réalisation de l'étude des sols et sa prise en compte dans le projet. Sans elle, le dossier de permis reste incomplet. Le détail des démarches figure dans ce qu'il faut prévoir pour bâtir sur un terrain pollué.
Fermer une installation classée
Garage, station-service, entrepôt ou pressing relèvent souvent du statut d'installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE). Pour les cessations déclarées depuis le 1er juin 2022, le décret n° 2021-1096 du 19 août 2021 impose des attestations délivrées par une entreprise certifiée. Leur nombre dépend du régime de l'installation :
| Attestation | Ce qu'elle garantit | Régimes concernés |
|---|---|---|
| Mise en sécurité | Produits évacués, cuves vidées, accès fermés | Autorisation, enregistrement, et certaines installations à déclaration listées à l'article R512-66-3 |
| Adéquation du mémoire de réhabilitation | Les mesures prévues conviennent à l'usage futur du terrain | Autorisation et enregistrement |
| Conformité des travaux | Les travaux réalisés respectent les objectifs fixés | Autorisation et enregistrement, sauf si le mémoire conclut qu'aucun travail n'est nécessaire |
Important : seule une entreprise certifiée selon l'arrêté du 9 février 2022 et la norme NF X31-620 de décembre 2021 signe ces attestations. Le LNE, organisme certificateur accrédité, publie la liste des entreprises qu'il certifie. Sans les attestations requises, l'administration ne considère pas la cessation comme achevée, et l'acheteur hérite d'un dossier incomplet.
Qui paie la dépollution
Depuis la loi du 24 mars 2014, l'article L556-3 du Code de l'environnement classe les responsables d'une pollution des sols en deux rangs :
- En premier : pour une pollution issue d'une installation classée, le dernier exploitant, le tiers demandeur qui a pris sa place, ou le maître d'ouvrage qui change l'usage du terrain. Pour une autre pollution, le producteur ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué.
- À titre subsidiaire : le propriétaire du terrain, s'il a fait preuve de négligence ou n'est pas étranger à la pollution.
Un acheteur qui transforme un ancien garage en maison ne reprend pas la pollution historique de l'exploitant. Il finance en revanche les mesures qui rendent son propre projet compatible avec l'état du terrain. D'où l'intérêt de chiffrer la dépollution avant de signer, et d'en tenir compte dans le prix.
Repérer l'amiante et les HAP avant de terrasser
Une voirie, une cour ou un parking en enrobé posés avant 1997 posent une autre question : l'amiante et les goudrons, au-delà de la pollution chimique. Casser ces matériaux libère des fibres et produit des déblais dont la filière dépend des analyses.
Deux amiantes : celui des enrobés et celui des roches
- L'amiante ajouté aux enrobés : certaines routes ont reçu des enrobés amiantés jusqu'au milieu des années 1990. L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997.
- L'amiante naturel : six minéraux (une serpentine et cinq amphiboles) forment des fibres dans certaines roches, en Haute-Corse notamment. Un terrassement dans ces roches libère des fibres.
Le BRGM publie des cartes de susceptibilité au 1/50 000, mais il précise lui-même qu'elles restent souvent trop imprécises à l'échelle d'un chantier. Il propose une cartographie détaillée de l'amiante dans les terrains naturels avec expertise sur place.
Côté réglementation, l'arrêté du 4 juin 2024 rend la norme NF X46-102 de novembre 2020 obligatoire pour le repérage dans les ouvrages de génie civil, les voiries et les réseaux, depuis le 1er juillet 2026. Le recours à un opérateur formé selon cet arrêté s'impose aux marchés conclus à partir du 1er juillet 2027, comme le rappelle la Fédération nationale des travaux publics.
Les HAP des vieux goudrons fixent le sort des déblais
Le goudron de houille, ancien liant routier, contient des HAP dont certains sont cancérogènes avérés. Le Cerema rappelle le seuil de 50 mg/kg au-delà duquel un agrégat d'enrobé n'est plus inerte. La teneur mesurée (somme de 16 HAP) décide de la suite :
| Teneur en HAP | Recyclage possible | Stockage possible |
|---|---|---|
| Moins de 50 mg/kg | À chaud ou à froid | Installation de déchets inertes |
| De 50 à 500 mg/kg | À froid uniquement | Installation de déchets non dangereux |
| De 500 à 1 000 mg/kg | Aucun | Déchets non dangereux ou dangereux |
| Plus de 1 000 mg/kg | Aucun | Déchet dangereux |
Attention : un enrobé amianté ne se recycle jamais, même avec une teneur en HAP faible. Il part en installation de stockage autorisée à recevoir l'amiante. C'est souvent ce poste, et non le repérage, qui alourdit la facture d'un chantier de voirie ancienne.
Bâtir sur un sol pollué sans tout excaver
La règle française raisonne en compatibilité entre l'état du sol et l'usage prévu, plutôt qu'en risque zéro. Un sol acceptable sous un parking ne l'est pas forcément sous un jardin d'enfants. Selon la pollution, plusieurs leviers se combinent :
- Retirer la source : excaver les terres les plus chargées et les envoyer en filière adaptée.
- Couper le contact : dalle étanche, couche de terre saine, vide sanitaire ventilé contre les vapeurs.
- Adapter l'usage : une cour revêtue plutôt qu'un potager en pleine terre.
- Garder la mémoire : une restriction d'usage inscrite pour la pollution laissée en place.
Le cas imprévu arrive aussi en plein terrassement : odeur d'essence, terre noire et grasse, fûts enterrés, scories. Le maître d'ouvrage porte alors la maîtrise du risque :
- suspendre l'excavation dans la zone suspecte et la baliser
- faire prélever et analyser les terres par un bureau certifié
- attendre les résultats avant d'évacuer, car la filière (inerte, non dangereux, dangereux) en dépend
Pour traiter la terre elle-même, deux grandes familles existent :
Traiter sur place
Les terres restent en place
Aspiration des vapeurs, bactéries, oxydation chimique, chauffage du sol
Pompage et traitement de la nappe pour les polluants dissous
Moins de camions, délais souvent plus longs
Excaver et évacuer
Les terres polluées sortent du site
Tri entre filières inertes, non dangereuses et dangereuses
Résultat rapide sur le chantier
Transport et mise en décharge coûteux
Quand ces solutions ne conviennent pas, le confinement isole la pollution sous une couverture étanche, avec une surveillance dans le temps. Il n'existe pas de seuil national unique de dépollution valable pour tous les terrains : l'administration juge au cas par cas, selon l'usage, comme le rappelle la DREAL Occitanie sur la méthodologie nationale.
Reconvertir une friche industrielle
Une friche, ancienne usine ou entrepôt abandonné, se transforme en logements ou en commerces à condition de croiser deux études :
- L'étude de pollution mesure l'état chimique des terres et fixe les mesures de gestion.
- L'étude géotechnique vérifie la portance, repère les anciennes fondations, les remblais et les cavités.
Le mécanisme du tiers demandeur relance les sites figés : un aménageur reprend, avec l'accord du préfet, l'obligation de remise en état à la place de l'ancien exploitant.
Sur une friche, l'étude historique pèse plus lourd qu'ailleurs. Remblais douteux, cuves oubliées, réseaux abandonnés, dalles à percer pour atteindre le sol allongent les investigations et le calendrier.
Les règles en vigueur sur les PFAS
Les PFAS forment une famille de plusieurs milliers de molécules fluorées, surnommées polluants éternels car elles ne se dégradent quasiment pas. Le cadre actuel vise surtout les produits et l'eau :
- Loi n° 2025-188 du 27 février 2025 : depuis le 1er janvier 2026, cosmétiques, farts de ski, vêtements et chaussures grand public contenant des PFAS sont interdits. Tous les textiles suivront en 2030.
- Eau potable : la surveillance de 20 PFAS est obligatoire depuis janvier 2026, en application de la directive européenne de 2020.
- Plan interministériel du 5 avril 2024 : surveillance des milieux et réduction des rejets industriels.
Le détail des mesures figure sur la page du ministère sur la loi du 27 février 2025.
Pour les sols, aucun seuil unique ne fixe une teneur acceptable en PFAS, et aucune technique de dépollution simple ni bon marché n'existe à ce jour. Sur un site concerné, la gestion se construit au cas par cas.
Le prix d'un diagnostic de pollution
Aucun barème officiel n'existe, contrairement aux missions géotechniques. Dans la pratique, un diagnostic se facture souvent en plusieurs phases, ce qui permet de s'arrêter après la première phase si l'historique ne révèle rien :
| Phase | Ce qu'elle comprend | Mode de facturation courant |
|---|---|---|
| Étude historique et visite | Archives, cartes anciennes, bases publiques, vulnérabilité de la nappe | Forfait |
| Investigations | Sondages, prélèvements de terre, d'eau et de gaz du sol, laboratoire | Prix unitaire par sondage et par analyse |
| Plan de gestion | Scénarios, calcul des risques, bilan coûts-avantages | Sur devis selon le site |
| Travaux de dépollution | Excavation, traitement, évacuation en filière | Au volume de terres et à la filière |
Bon à savoir : un marché public donne un exemple ponctuel, pas un tarif de marché. Pour un ancien hangar à dirigeables à Écausseville (Manche), la décision de la communauté d'agglomération du Cotentin de décembre 2020 fixe la visite et les études historiques à 2 800 € HT, l'analyse des enjeux sanitaires à 2 000 € HT, et les sondages à prix unitaire, jusqu'à 30.
La surface, l'accès, la profondeur de la nappe et le nombre de polluants recherchés font varier la note. Le détail des phases et de leur budget est repris dans les phases d'un diagnostic de pollution et l'état des risques.
Avant de comparer les montants, vérifiez si le devis prévoit des sondages et des analyses, ou une simple recherche documentaire. Comparez les offres ligne à ligne :
- Le nombre de sondages et leur profondeur
- Les polluants recherchés, adaptés à l'activité passée
- Le laboratoire, accrédité pour les analyses demandées
Les guides officiels à télécharger
Le texte de référence de tout diagnostic : schéma conceptuel, interprétation de l'état des milieux, plan de gestion, bilan coûts-avantages. Il détaille aussi la gestion des potagers et des terres excavées.
Télécharger le PDFL'état des filières françaises : volumes, installations de stockage, procédés de destruction. Le rapport précise quelles installations acceptent les agrégats d'enrobés amiantés et les terres naturellement amiantifères.
Télécharger le PDFLes 26 actions de l'État, réparties en 5 axes, sur les polluants éternels : méthodes d'analyse, surveillance des milieux, réduction des rejets industriels. Utile pour situer la place des sols dans une politique encore centrée sur l'eau.
Télécharger le PDFIl remplace le guide de 2011. Servitudes, porter à connaissance, CASIAS, SIS et BASOL : les outils qui gardent la trace d'une pollution laissée en place, et leur portée juridique pour un futur acheteur.
Consulter le guideLes vérifications avant d'acheter
Avant de signer ou de déposer un permis sur un terrain au passé incertain, ces contrôles évitent les mauvaises surprises :
À vérifier avant d'acheter ou de bâtir
Questions fréquentes
Comment savoir si un terrain est pollué
Quelle différence entre un terrain pollué et potentiellement pollué
Quelle différence entre un diagnostic de pollution et une étude géotechnique
Qui doit payer la dépollution d'un terrain
Combien coûte un diagnostic de pollution des sols
Quelles attestations à la fermeture d'une installation classée
Faut-il rechercher l'amiante avant de casser une vieille voirie
Le devenir des enrobés chargés en HAP
Construire sur un sol pollué, est-ce possible
Quelles sont les principales techniques de dépollution
Les PFAS sont-ils réglementés dans les sols
La pollution figure-t-elle dans l'état des risques d'une vente
À retenir
- Vérifiez d'abord le passé du terrain sur Géorisques : une inscription CASIAS signale un risque, pas une pollution prouvée.
- Le diagnostic suit la méthodologie nationale de 2017 : étude historique, schéma conceptuel, sondages, interprétation selon l'usage.
- Diagnostic de pollution et étude géotechnique répondent à deux questions différentes et ne se remplacent pas.
- Depuis le 1er juin 2022, la fermeture d'une installation classée passe par des attestations d'une entreprise certifiée.
- Avant de casser une voirie d'avant 1997, le repérage amiante et HAP fixe la filière des déblais.
- Le dernier exploitant ou le pollueur paie en premier, le propriétaire négligent à titre subsidiaire.
- Une pollution n'interdit pas de bâtir : la loi vise la compatibilité entre le sol et l'usage.
