La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 rend l'étude de sol obligatoire pour vendre un terrain constructible et construire une maison individuelle en zone argileuse (article 68). On décrypte ici chaque texte, article par article, avec les références Légifrance, les sanctions et la nouvelle carte RGA.
Sommaire
- La loi ÉLAN : une réforme du logement qui touche aussi votre sol
- Qui doit faire quoi en zone argileuse (récapitulatif)
- Les six articles du Code de la construction (L132-4 à L132-9)
- Décrets et arrêtés d'application : la chronologie complète
- Vendre un terrain en zone RGA : l'étude G1 à la charge du vendeur
- Construire une maison en zone RGA : l'étude G2 ou les techniques particulières
- Fondations renforcées, chaînages, drainage : le détail des techniques particulières
- La carte RGA : 48 % du territoire en 2020, 55 % en 2026
- Vente sans G1 ou construction sans G2 : les sanctions
- Ce que la loi couvre et ce qu'elle ne couvre pas
- Attestation DAACT RGA et recodification du Code de la construction
- Questions fréquentes
La loi ÉLAN : une réforme du logement qui touche aussi votre sol
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), est l'une des plus grandes réformes du logement en France depuis la loi ALUR de 2014. Elle contient 234 articles répartis en quatre titres.
Les quatre titres de la loi ÉLAN
- Titre I – Construire plus, mieux et moins cher. Simplification des permis de construire, réduction des délais de recours, dématérialisation des demandes d'urbanisme, accès facilité au logement pour les personnes handicapées (20 % accessibles, le reste évolutif).
- Titre II – Évolutions du secteur du logement social. Restructuration des organismes HLM, regroupement des bailleurs sous un seuil de 12 000 logements, vente de HLM aux locataires.
- Titre III – Répondre aux besoins de chacun. Bail mobilité, encadrement des loyers (expérimentation), prévention des expulsions locatives, réglementation des locations touristiques.
- Titre IV – Améliorer le cadre de vie. Revitalisation des centres-villes (ORT), lutte contre l'habitat indigne, déploiement du numérique et de la fibre optique dans les immeubles.
C'est dans le titre I que se trouve l'article 68, consacré à la prévention du retrait-gonflement des argiles (RGA). Peu médiatisé au moment du vote de la loi, cet article crée pourtant un dispositif qui touche des millions de propriétaires et de constructeurs.
Le retrait-gonflement des argiles : le risque visé par l'article 68
Le RGA, c'est un sol argileux qui gonfle quand il pleut et se rétracte quand il fait sec. Sous une maison, ces mouvements ne sont pas uniformes : une partie du sol bouge, l'autre pas. Les fondations superficielles (semelles de 40 à 60 cm) ne résistent pas à ces déformations. Résultat : des fissures apparaissent sur les façades, les cloisons se lézardent, les portes ne ferment plus.
Quelques chiffres pour mesurer l'ampleur du phénomène :
- 240 000 sinistres liés au RGA entre 2018 et 2022, selon le ministère de la Transition écologique
- 58 % de tous les sinistres RGA enregistrés depuis 1989 concentrés sur cette période de 5 ans
- 16 000 € de coût moyen par logement touché (France Assureurs)
- 1,5 milliard d'euros par an de coût pour les assureurs entre 2018 et 2022, contre environ 400 millions par an sur la période 1989-2015 (CCR)
C'est ce constat qui a conduit le législateur à créer un dispositif de prévention spécifique. L'article 68 impose désormais une étude de sol avant de vendre un terrain argileux et avant d'y construire une maison individuelle.
Bon à savoir : la loi ÉLAN ne traite pas que de l'étude de sol. Sur les 234 articles, seul l'article 68 et ses décrets d'application concernent la géotechnique. Le reste de la loi porte sur l'urbanisme, le logement social, la copropriété, les baux et le numérique. C'est le volet géotechnique que nous détaillons ici.
Qui doit faire quoi en zone argileuse (récapitulatif)
L'article 68 crée deux obligations distinctes. Elles concernent deux acteurs différents, à deux moments différents du projet.
| Situation | Qui est concerné | Obligation | Étude requise | Référence CCH |
|---|---|---|---|---|
| Vente d'un terrain non bâti constructible | Vendeur du terrain | Fournir l'étude et l'annexer au compromis de vente | G1 PGC (conforme NF P 94-500) | L132-5 |
| Construction d'une maison (CCMI, maîtrise d'œuvre) | Maître d'ouvrage | Transmettre la G1 au constructeur | G1 (déjà réalisée) ou G2 | L132-6 |
| Construction d'une maison (CCMI, maîtrise d'œuvre) | Constructeur / maître d'œuvre | Suivre la G2 ou appliquer les techniques particulières | G2 AVP ou techniques forfaitaires | L132-7 |
| Achèvement des travaux (depuis 1er janv. 2024) | Maître d'ouvrage | Fournir l'attestation DAACT RGA | Attestation par contrôleur | L122-11 |
Ces obligations ne s'appliquent que dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (RGA). Pour vérifier le classement de votre parcelle, rendez-vous sur Géorisques.
Les six articles du Code de la construction (L132-4 à L132-9)
L'article 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé six articles dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH). Depuis le 1er juillet 2021, ces articles portent les numéros L132-4 à L132-9. Le tableau ci-dessous détaille le contenu de chacun.
| Article CCH | Ce qu'il prévoit | Qui est concerné |
|---|---|---|
| L132-4 | Définit le périmètre : la section s'applique dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Les zones sont fixées par arrêté ministériel. | Tous |
| L132-5 | Oblige le vendeur d'un terrain non bâti constructible à fournir une étude géotechnique préalable (G1), annexée au compromis ou à l'acte authentique. L'étude suit le titre de propriété. Exception : terrains où l'urbanisme interdit les maisons individuelles. | Vendeur |
| L132-6 | Oblige le maître d'ouvrage à transmettre la G1 au constructeur avant la signature du contrat (CCMI, maîtrise d'œuvre, max 2 logements). Si la G1 n'est pas annexée au titre de propriété, le maître d'ouvrage fournit une G1 équivalente ou une G2. | Maître d'ouvrage |
| L132-7 | Oblige le constructeur à suivre les recommandations de la G2, ou à appliquer les techniques particulières de construction (décret n°2019-1223). Si la G2 conclut à l'absence de risque RGA, le constructeur est libéré. | Constructeur |
| L132-8 | Prévoit que la G1 et la G2, quand elles existent, sont annexées au titre de propriété et suivent les mutations successives. En cas de revente du bien construit, elles sont annexées à l'acte de vente. | Tous (mutations) |
| L132-9 | Renvoie à un décret en Conseil d'État pour préciser les modalités : définition des zones, contenu et durée de validité des études, contrats exemptés en raison de leur ampleur limitée. | Réglementation |
L'intégralité de ces articles est consultable sur Légifrance, section 4 du chapitre II du livre Ier du CCH.
Attention : beaucoup de sites mentionnent encore les articles L112-20 à L112-25. Cette numérotation est abrogée depuis le 1er juillet 2021 (recodification du livre Ier du CCH par l'ordonnance n°2020-71). Les articles en vigueur sont L132-4 à L132-9.
Décrets et arrêtés d'application : la chronologie complète
L'article 68 ne fixe que le cadre. Deux décrets et sept arrêtés ont suivi entre mai 2019 et janvier 2026. Chacun a précisé un aspect du dispositif : les zones concernées, le contenu exact des études, les techniques de construction et les dates d'entrée en vigueur.
| Date | Texte | Ce qu'il précise |
|---|---|---|
| 23 nov. 2018 | Loi n°2018-1021, article 68 | Crée les articles L112-20 à L112-25 du CCH. Deux obligations : G1 pour le vendeur, G2 ou techniques particulières pour le constructeur. En zone RGA uniquement. |
| 22 mai 2019 | Décret n°2019-495 | Crée les articles R112-5 à R112-9 du CCH. Définit les zones par carte ministérielle, fixe la validité à 30 ans (si sol non remanié), exempte les extensions < 20 m² désolidarisées et les travaux sans impact sur fondations/drainage. |
| 25 nov. 2019 | Décret n°2019-1223 | Crée l'article R112-10 du CCH. Définit les techniques particulières de construction (alternative à la G2) : fondations renforcées, chaînages, profondeurs minimales. Renvoie à un arrêté pour les détails techniques. |
| 22 juil. 2020 | Arrêté n°1 : zones RGA | Publie la carte des zones d'exposition. Seules les zones moyenne et forte déclenchent les obligations. 48 % du territoire métropolitain. Carte sur Géorisques. |
| 22 juil. 2020 | Arrêté n°2 : contenu études | Définit le contenu de la G1 (identification risques, modèle géologique, principes de construction) et de la G2 (prescriptions constructives adaptées). Une G1 ou G2 conforme à la norme NF P 94-500 (novembre 2013) vaut présomption de conformité. |
| 22 juil. 2020 | Arrêté n°3 : techniques particulières | Fixe les règles forfaitaires : fondations 0,80 m (zone moyenne) ou 1,20 m (zone forte), chaînages continus, dallage désolidarisé, trottoir périphérique étanche, limitation des échanges thermiques sol/bâtiment. |
| 24 sept. 2020 | 2 arrêtés modificatifs | Fixent l'entrée en vigueur au 1er octobre 2020 (et non 1er janvier 2020). Les actes de vente et contrats signés avant cette date ne sont pas concernés. |
| 21 déc. 2023 | Arrêté attestation DAACT RGA | Crée l'attestation de prise en compte du risque RGA à joindre à la DAACT. Obligatoire pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2024 en zone RGA moyenne ou forte. Défini le modèle d'attestation. |
| 9 janv. 2026 | Arrêté nouvelle carte RGA | Met à jour la carte de 2020. Les zones moyenne et forte passent de 48 % à 55 % du territoire. 12,1 millions de maisons concernées (61,5 % du parc). Applicable aux actes signés à partir du 1er juillet 2026. |
Près de deux ans se sont écoulés entre le vote de la loi et son application réelle. Et le dispositif continue de bouger : la mise à jour de la carte RGA en 2026 ajoute de nouvelles communes aux zones concernées, notamment en Auvergne-Rhône-Alpes (33 % → 49 % de la superficie), en Bourgogne-Franche-Comté (58 % → 74 %) et en Grand-Est (41 % → 53 %).
Vendre un terrain en zone RGA : l'étude G1 à la charge du vendeur
L'article L132-5 du CCH crée une obligation d'information à la charge du vendeur. Si votre parcelle est non bâtie, constructible, située en zone d'exposition moyenne ou forte au RGA, et que les règles d'urbanisme autorisent la construction de maisons individuelles, vous devez fournir une étude G1 PGC à l'acheteur.
Ce que la loi exige du vendeur
Le vendeur commande la G1 PGC auprès d'un bureau d'études géotechniques qualifié (qualification OPQIBI 1001 ou 1002). Le rapport est annexé au compromis de vente ou, à défaut de compromis, à l'acte authentique. En cas de vente aux enchères, il est annexé au cahier des charges.
Le coût, entre 800 et 1 300 € pour un terrain de maison individuelle, est à la charge du vendeur. Dans un lotissement, c'est le lotisseur qui finance. Et une G1 globale couvrant plusieurs lots est autorisée : le lotisseur n'a pas à produire une étude séparée pour chaque lot, à condition que le périmètre de l'étude couvre la parcelle concernée.
Durée de validité et transmission
La G1 reste valable 30 ans (article R132-6 du CCH), à condition qu'aucun remaniement du sol n'ait été effectué (terrassement, remblaiement, déblaiement). L'étude est attachée au titre de propriété : elle suit le terrain à chaque revente, sans qu'il faille en refaire une.
Bon à savoir : une G1 PGC conforme à la norme NF P 94-500 (novembre 2013) vaut présomption de conformité aux exigences de la loi (article 1 de l'arrêté du 22 juillet 2020). Les offres à moins de 200 € qui ne comportent aucun sondage terrain ne répondent pas à la norme. Le notaire est en droit de les refuser.
Construire une maison en zone RGA : l'étude G2 ou les techniques particulières
Le second volet concerne la construction. L'article L132-6 du CCH oblige le maître d'ouvrage à transmettre la G1 au constructeur avant la signature du contrat. Le constructeur a ensuite deux options, fixées par l'article L132-7.
Les deux options du constructeur
- Option 1 : suivre une G2. Le constructeur fait réaliser (ou le maître d'ouvrage fournit) une étude de conception G2 (AVP ou PRO) conforme à la norme NF P 94-500. La G2 analyse le sol réel du terrain, prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, et dimensionne les fondations au juste nécessaire.
- Option 2 : appliquer les techniques particulières. Le constructeur suit les règles forfaitaires définies par le décret n°2019-1223 et l'arrêté du 22 juillet 2020 (fondations renforcées, chaînages, profondeurs minimales).
Si la G2 conclut à une absence de risque RGA sur la parcelle, le constructeur est libéré de toute obligation. C'est le seul cas où ni G2, ni techniques particulières ne sont requises.
Ce que le contrat CCMI doit mentionner
Le contrat CCMI doit mentionner que le constructeur a reçu la G1 du maître d'ouvrage. Et la notice descriptive doit intégrer les travaux d'adaptation au sol rendus nécessaires par l'étude (article L231-2 du CCH modifié par l'article 68).
Fondations renforcées, chaînages, drainage : le détail des techniques particulières
L'option 2 (techniques particulières) est souvent présentée comme la solution « sans G2 ». Sur le papier, oui. Mais elle impose un cahier des charges forfaitaire, identique quel que soit le sol réel sous votre terrain.
Ce que les techniques particulières imposent
| Exigence | Zone exposition moyenne | Zone exposition forte |
|---|---|---|
| Profondeur minimale des fondations | 0,80 m sous le terrain naturel | 1,20 m sous le terrain naturel |
| Chaînages | Horizontaux et verticaux continus | Horizontaux et verticaux continus |
| Dallage | Désolidarisé des murs porteurs | Désolidarisé des murs porteurs |
| Périphérie | Trottoir étanche périphérique | Trottoir étanche périphérique |
| Échanges thermiques | Limitation sol/bâtiment | Limitation sol/bâtiment |
Pourquoi la G2 coûte souvent moins cher au total
Les techniques particulières s'appliquent de façon forfaitaire, sans tenir compte de la nature réelle du sol. Si votre terrain contient 20 cm d'argile sur un substrat calcaire, les techniques particulières imposent quand même des fondations à 0,80 m ou 1,20 m avec chaînages complets. La G2, elle, analyse le sol réel et ajuste les fondations. Le surcoût de construction lié aux techniques particulières dépasse fréquemment le prix de la G2 elle-même (1 800 à 2 500 €).
Important : les techniques particulières sont conformes à la loi ÉLAN, mais elles ne valent pas conformité au DTU 13.1 (règles de l'art pour les fondations superficielles et dallages). Le DTU 13.1 prévoit une étude G2 pour dimensionner les fondations. En cas de sinistre, l'assureur et l'expert judiciaire se référeront au DTU comme règle de l'art, pas à la loi ÉLAN.
La carte RGA : 48 % du territoire en 2020, 55 % en 2026
Les obligations de la loi ÉLAN ne se déclenchent que dans les zones d'exposition moyenne ou forte au RGA. La carte officielle, établie par le BRGM à l'échelle 1/25 000, est publiée par arrêté ministériel et consultable sur Géorisques.
| Critère | Carte 2020 | Carte 2026 |
|---|---|---|
| Texte | Arrêté du 22 juillet 2020 | Arrêté du 9 janvier 2026 |
| Part du territoire en zone moyenne/forte | 48 % | 55 % |
| Maisons individuelles concernées | 10,4 millions | 12,1 millions (61,5 % du parc) |
| Entrée en vigueur | 1er octobre 2020 | 1er juillet 2026 |
| Base de données | Sinistralité jusqu'à 2017 | Sinistralité jusqu'à 2022 + effets changement climatique (PNACC-3) |
La page dédiée aux zones RGA détaille la carte commune par commune, les régions les plus touchées par l'élargissement 2026, et la manière de vérifier votre parcelle sur Géorisques.
La carte identifie un risque statistique à l'échelle 1/25 000, pas la nature exacte du sol sous votre terrain. Un terrain classé en zone forte ne contient pas forcément de l'argile gonflante. C'est la G1 puis la G2 qui tranchent.
Vente sans G1 ou construction sans G2 : les sanctions
Les articles L132-4 à L132-9 du CCH ne prévoient pas de sanction pénale spécifique pour le non-respect de l'obligation d'étude géotechnique. Mais d'autres dispositions du droit civil et du droit de la construction permettent de sanctionner l'absence de G1 ou de G2.
Pour le vendeur qui ne fournit pas la G1
L'acheteur dispose de trois fondements pour agir en justice :
- Manquement au devoir d'information. Le vendeur est tenu d'informer l'acheteur sur les caractéristiques du terrain. L'absence de G1 constitue un défaut d'information qui ouvre droit à des dommages-intérêts.
- Vices du consentement. Si l'acheteur démontre qu'il n'aurait pas acheté (ou pas au même prix) s'il avait connu le risque RGA, la vente peut être annulée ou le prix réduit.
- Obligation de délivrance. Le terrain livré sans étude géotechnique ne correspond pas à ce que le contrat prévoit (l'annexion de la G1 est une obligation légale).
Pour le constructeur qui n'applique ni G2 ni techniques particulières
Le constructeur engage sa responsabilité décennale en cas de sinistre (article 1792 du Code civil). L'assureur dommages-ouvrage pourra exercer un recours. Et le non-respect du DTU 13.1 constitue une faute professionnelle caractérisée lors d'une expertise judiciaire.
Depuis le 1er janvier 2024, l'absence d'attestation DAACT RGA peut en plus priver le maître d'ouvrage de la garantie catastrophe naturelle (article L125-7 du Code des assurances).
Ce que la loi couvre et ce qu'elle ne couvre pas
La loi ÉLAN ne couvre pas tous les cas. Cinq limites méritent d'être connues avant de conclure que vous n'êtes pas concerné.
Maisons individuelles uniquement
L'article 68 ne vise que les immeubles de 1 ou 2 logements. Les bâtiments collectifs de 3 logements et plus ne sont pas concernés par ce texte. En revanche, le référentiel Eurocode 7 et le DTU 13.1, en tant que règles de l'art, prévoient une G2 pour les bâtiments collectifs.
Risque RGA uniquement
La loi cible un seul risque : le mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Les cavités souterraines, les glissements de terrain, les remontées de nappe, les sols pollués ou compressibles ne sont pas couverts.
Zones faible et hors carte
Si votre terrain est en zone d'exposition faible, la loi ÉLAN ne vous impose aucune étude. Mais un sol instable existe aussi hors zone argileuse. En Bretagne, des terrains granitiques cachent des poches d'arène compressible. En Picardie, d'anciennes carrières souterraines fragilisent le sous-sol.
Extensions inférieures à 20 m²
Le décret n°2019-495 exempte les extensions de moins de 20 m², à condition que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant. À partir de 20 m², l'obligation G2 ou techniques particulières s'applique.
Travaux sans impact sur les fondations
Les contrats portant sur des travaux qui n'affectent pas les fondations, la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent sont exemptés (article R132-7 du CCH). Le DTU 13.2 sur les fondations profondes reste applicable indépendamment de la loi ÉLAN.
Et même hors CCMI (construction avec architecte ou auto-construction), l'article L132-7 s'applique dès qu'un contrat de maîtrise d'œuvre porte sur un bâtiment de 1 ou 2 logements en zone RGA. Seule l'auto-construction sans aucun contrat échappe formellement au texte, mais l'assurance dommages-ouvrage et le DTU 13.1 rendront la G2 inévitable dans la pratique.
Attestation DAACT RGA et recodification du Code de la construction
L'attestation DAACT RGA (obligatoire depuis le 1er janvier 2024)
L'arrêté du 21 décembre 2023 (publié au JORF du 31 décembre 2023) crée l'attestation de prise en compte du risque RGA à joindre à la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT). Elle est prise en application de l'article R122-38 du CCH.
Cette attestation est obligatoire pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2024, lorsque le bâtiment est situé en zone d'exposition moyenne ou forte. Elle prouve que les fondations, les chaînages et le drainage ont été réalisés conformément aux règles RGA.
Sans cette attestation, le maître d'ouvrage risque de perdre la garantie catastrophe naturelle. L'article L125-7 du Code des assurances prévoit en effet l'exclusion des bâtiments dont le permis a été déposé après le 1er janvier 2024 si l'attestation n'a pas été produite.
Recodification du CCH : la table de concordance
Le 1er juillet 2021, l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 a recodifié le livre Ier du CCH. La recodification est faite « à droit constant » : le contenu des articles n'a pas changé, seule la numérotation a été modifiée.
| Ancienne numérotation | Nouvelle numérotation | Objet |
|---|---|---|
| L112-20 | L132-4 | Périmètre : zones RGA concernées |
| L112-21 | L132-5 | Obligation G1 vendeur de terrain |
| L112-22 | L132-6 | Transmission G1 au constructeur par le maître d'ouvrage |
| L112-23 | L132-7 | Obligation G2 ou techniques particulières pour le constructeur |
| L112-24 | L132-8 | Annexion des études au titre de propriété |
| L112-25 | L132-9 | Renvoi au décret d'application |
| R112-5 | R132-3 | Définition des zones par carte |
| R112-6 | R132-4 | Contenu de la G1 |
| R112-7 | R132-5 | Contenu de la G2 |
| R112-8 | R132-6 | Durée de validité (30 ans) |
| R112-9 | R132-7 | Contrats exemptés (< 20 m², sans impact fondations) |
| R112-10 | R132-8 | Techniques particulières de construction |
Attention : toute référence aux articles L112-20 à L112-25 dans un contrat, un rapport d'étude ou un document juridique est obsolète. Vérifiez systématiquement la numérotation en vigueur sur Légifrance avant tout recours.
Questions fréquentes
Depuis quand la loi ÉLAN s'applique-t-elle aux études de sol ?
Comment savoir si mon terrain est en zone RGA ?
Le vendeur paie-t-il toujours la G1 ?
Que risque le vendeur s'il ne fournit pas la G1 ?
Que risque le constructeur sans G2 ni techniques particulières ?
La loi ÉLAN s'applique-t-elle aux piscines ?
La loi ÉLAN s'applique-t-elle avec un architecte, hors CCMI ?
Les techniques particulières coûtent-elles plus cher que la G2 ?
La G1 est-elle valable combien de temps ?
Que change la carte RGA 2026 ?
La numérotation des articles du CCH a-t-elle changé ?
Qu'est-ce que l'attestation DAACT RGA ?
À retenir
- L'article 68 de la loi ÉLAN (23 novembre 2018) impose une G1 pour la vente de terrain et une G2 (ou techniques particulières) pour la construction, en zone RGA moyenne ou forte.
- Six articles du CCH (L132-4 à L132-9) et six articles réglementaires (R132-3 à R132-8) encadrent le dispositif. Deux décrets et sept arrêtés d'application précisent les zones, le contenu des études et les techniques de construction.
- Le dispositif est en vigueur depuis le 1er octobre 2020. La nouvelle carte RGA (arrêté du 9 janvier 2026) étend les zones concernées à 55 % du territoire à compter du 1er juillet 2026.
- Aucune sanction pénale spécifique n'est prévue, mais le vendeur s'expose à l'annulation de la vente ou à des dommages-intérêts, et le constructeur engage sa responsabilité décennale.
- Depuis le 1er janvier 2024, l'attestation DAACT RGA est obligatoire. Sans elle, la garantie catastrophe naturelle peut être refusée.
- L'ancienne numérotation L112-20 à L112-25 est abrogée depuis le 1er juillet 2021.
