Avant de signer le compromis, vous découvrez sur le devis du constructeur une ligne « étude de sol G2 » à 3 200 €. Le PTZ que votre banquier a évoqué finance-t-il cette dépense, ou faut-il l'avancer en plus de l'apport ? La réponse dépend du type de contrat que vous signez et change radicalement le plan de financement. On détaille la mécanique réelle du PTZ vis-à-vis de l'étude, le cas particulier du CCMI où la jurisprudence vous protège, et les démarches à mener auprès de la banque.
Sommaire
- Ce que le PTZ couvre selon votre type de contrat
- Comment le PTZ finance le coût total de votre opération
- CCMI : pourquoi votre étude G2 est déjà dans le prix
- Les conditions d'éligibilité du PTZ 2026
- Intégrer l'étude au dossier PTZ : les cinq étapes
- Les pièges qui coûtent cher aux primo-accédants
- Questions fréquentes
Ce que le PTZ couvre selon votre type de contrat
Le PTZ n'a pas de ligne dédiée à l'étude de sol. Aucun texte ne réserve une enveloppe pour financer une G1 ou une G2. Pourtant, l'étude entre bien dans le périmètre que ce prêt aide à financer, parce que le PTZ couvre l'ensemble du coût de l'opération immobilière, achat du terrain et construction inclus.
Concrètement, trois cas de figure répondent à la question :
- Vous signez un CCMI. L'étude G2 et les fondations adaptées au sol sont déjà comprises dans le prix forfaitaire du contrat. Le constructeur ne peut pas vous facturer ces postes en plus, sauf clause expresse rare. La jurisprudence de la Cour de cassation l'impose depuis 2012.
- Vous construisez avec un architecte ou un maître d'œuvre. Vous commandez l'étude G2 directement auprès d'un bureau d'études géotechniques. Son devis (entre 2 300 et 4 000 €) entre dans le coût total de l'opération que la banque retient pour calculer le PTZ.
- Vous achetez en VEFA. Le promoteur a déjà fait l'étude. Le prix au m² la couvre. Vous n'avez aucune démarche à mener, et le PTZ s'applique au prix du logement.
Au-delà de ces cas, le PTZ ne rembourse rien : c'est un prêt sans intérêts, pas une subvention. Pour le panorama des dispositifs disponibles autour de l'étude de sol, voir les aides financières mobilisables au-delà du PTZ.
Repères de prix utiles avant la suite
Une étude G1 commandée par un vendeur de terrain coûte 800 à 1 500 €. Une G2 complète (phases AVP et PRO) commandée par le maître d'ouvrage pour dimensionner les fondations coûte 2 300 à 4 000 €. Rapporté au prix d'une maison neuve, l'étude pèse 1 à 2 % du coût construction. Ce poste est intégralement éligible au coût d'opération PTZ s'il figure dans le plan de financement présenté à la banque.
Comment le PTZ finance le coût total de votre opération
Le mécanisme suit toujours la même logique : le PTZ couvre une quotité (un pourcentage) du coût total de l'opération, dans la limite d'un plafond fixé par zone et par composition du foyer. Tout ce qui dépasse le plafond reste à financer par un autre prêt ou par votre apport.
Ce que le coût d'opération inclut (et exclut)
L'assiette du PTZ regroupe tout ce qui contribue à rendre votre logement habitable :
- Le prix du terrain s'il est acheté en même temps que la construction
- Le marché de construction (CCMI, contrat de maîtrise d'œuvre, devis d'entreprises)
- Les études techniques rattachées au projet, dont l'étude de sol G2
- Les raccordements (eau, électricité, télécom, assainissement)
- Les taxes liées à la construction
- Les dépendances incluses dans le projet (garage, parking)
En revanche, deux postes sortent du calcul. Les frais de notaire (acte authentique, garantie hypothécaire) restent à votre charge ou à financer par un prêt classique. Les frais bancaires liés aux autres prêts ne sont pas non plus retenus.
Plafonds d'opération PTZ 2026
Le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 fixe les plafonds d'opération à l'article D.31-10-3-1 du CCH. Ils varient fortement selon la zone et le nombre de personnes occupant le logement. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a pas modifié ces barèmes. Quelques exemples relevés sur les barèmes officiels donnent un repère :
Exemples de plafonds d'opération en 2026
- Zone A bis, foyer de 2 personnes : 225 000 €
- Zone A, foyer de 4 personnes : 315 000 €
- Zone B1, foyer de 3 personnes : 243 000 €
- Zone B2, foyer de 2 personnes : 165 000 €
Au-delà du plafond applicable, le PTZ se calcule sur le plafond, jamais sur le prix réel. Pour votre cas exact, le simulateur de l'ANIL donne une fourchette en quelques minutes.
Ordres de grandeur lus sur les barèmes officiels du décret 2025-299. Vérifiez votre cas exact via le simulateur ANIL avant de monter le dossier.
Quotités applicables au neuf
La quotité dépend de votre tranche de revenus et du type de logement. Une maison individuelle neuve est plafonnée à 30 % du coût retenu, contre 50 % pour un appartement neuf. La logique de l'État favorise le collectif en zone tendue.
| Type de logement | Tranche 1 | Tranche 2 | Tranche 3 |
|---|---|---|---|
| Appartement neuf (collectif) | 50 % | 40 % | 20 % |
| Maison individuelle neuve | 30 % | 20 % | 10 % |
| Ancien avec travaux 25 % min (zones B2 et C) | 50 % | 40 % | 20 % |
Un cas chiffré pour fixer les idées
Couple primo-accédant sans enfant, projet de maison neuve en zone B2 à Vannes. Coût total annoncé par le constructeur (terrain + CCMI + étude + raccordements) : 240 000 €. Plafond d'opération applicable pour 2 personnes en zone B2 : 165 000 €. Quotité retenue (tranche 2 selon revenus) : 20 % en maison individuelle.
Calcul : 165 000 × 20 % = 33 000 € de PTZ. Les 207 000 € restants sont financés par un prêt immobilier classique et l'apport. Si l'étude G2 (3 000 €) est intégrée au CCMI, elle est bien dans les 165 000 € retenus, et 20 % de son coût (600 €) revient au PTZ. Le reste (2 400 €) est lissé dans le prêt principal.
CCMI : pourquoi votre étude G2 est déjà dans le prix
Si votre projet passe par un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, vous bénéficiez d'une protection particulière. Le prix annoncé dans le contrat est forfaitaire et définitif au sens de l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation. Cette règle est d'ordre public, et la jurisprudence de la Cour de cassation l'a précisée à plusieurs reprises pour l'étude de sol.
La règle posée par la Cour de cassation (24 octobre 2012, n° 11-18164)
Dans un CCMI avec fourniture de plan, le prix convenu inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage, et le maître d'ouvrage ne peut être contraint d'assumer les frais d'une étude de sol. Une cassation partielle a confirmé cette protection le 20 novembre 2013 (n° 12-27041).
En zone argileuse, l'article L.132-6 du Code de la construction et de l'habitation ajoute une obligation distincte : le maître d'ouvrage doit transmettre l'étude G2 au constructeur avant la conclusion du contrat. La protection du prix forfaitaire et l'obligation de transmission se cumulent.
Ce que cela change concrètement pour vous
Vous signez un CCMI à 220 000 €. Au moment des fouilles, le terrassier découvre une argile gonflante qui exige des micropieux. Le constructeur tente de vous facturer 12 000 € de fondations spéciales. La règle posée par la Cassation joue : sauf clause expresse acceptée par mention manuscrite avant signature, ces 12 000 € restent à la charge du constructeur. Le prix forfaitaire couvre l'aléa du sol.
Côté étude, c'est encore plus tranché. Une cour d'appel avait mis le coût d'une étude de sol à la charge du maître d'ouvrage. La Cour de cassation a censuré cette décision : l'étude de sol ne peut pas être mise à la charge du maître d'ouvrage dans le contrat. La règle vise à protéger un acquéreur souvent non professionnel face à un constructeur qui, lui, maîtrise les risques techniques.
Conséquence sur votre PTZ : l'étude G2 est dans le prix forfaitaire, donc dans le coût total que la banque retient. Aucune ligne supplémentaire à intégrer, aucun arbitrage à faire. Le primo-accédant en CCMI a, en pratique, la situation la plus simple.
La nuance à connaître : l'étude commandée avant signature
Si vous avez fait réaliser une G1 ou une G2 sur votre initiative avant la signature du CCMI (parce que vous vouliez connaître votre terrain avant de vous engager), le constructeur peut éventuellement la sortir du prix par une clause expresse. Cette pratique reste rare et doit être examinée ligne par ligne. À défaut de clause, les fondations spéciales découvertes après signature restent à sa charge, même si l'étude vient de vous.
Cette protection ne s'applique qu'au CCMI avec fourniture de plan. Si vous construisez avec un architecte ou un maître d'œuvre dans le cadre d'une maison neuve, vous restez responsable de commander et de payer l'étude G2. Son coût intègre alors votre plan de financement, et donc l'assiette du PTZ.
Les conditions d'éligibilité du PTZ 2026
L'étude de sol n'est pas un critère d'éligibilité. C'est un poste budgétaire parmi d'autres dans le coût total. Mais le PTZ lui-même répond à cinq conditions cumulatives, qu'il faut connaître pour ne pas perdre de temps sur un dossier qui ne passera pas.
Cinq conditions cumulatives
- Statut de primo-accédant. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt. Exceptions prévues pour les titulaires d'une carte d'invalidité, les bénéficiaires de l'AAH, et les victimes d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu leur logement inhabitable.
- Plafonds de ressources. Le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 sert de base. Pour une offre signée en 2026, c'est le RFR 2024. La loi de finances 2026 a revalorisé ces plafonds de 8 à 13 % selon la zone, ce qui élargit le dispositif.
- Logement éligible. Logement neuf (collectif ou maison individuelle) sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025, ou logement ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total en zone B2 ou C.
- Résidence principale. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, dans un délai d'un an après la livraison ou l'acquisition.
- Complément de prêt obligatoire. Le PTZ ne peut pas financer 100 % du projet. Il doit être adossé à un autre prêt d'au moins deux ans (prêt immobilier classique, prêt accession sociale, prêt conventionné, prêt Action Logement).
Durée et différé de remboursement
La durée totale du PTZ va de 10 à 25 ans selon votre tranche de revenus. Plus vos revenus sont modestes, plus la durée est longue et plus vous bénéficiez d'un différé pendant lequel vous ne remboursez que le prêt principal. Ce différé peut atteindre 10 ans pour la tranche 1, ce qui réduit fortement la mensualité globale les premières années.
L'extension du dispositif court jusqu'au 31 décembre 2027. Aucune autre revalorisation n'est attendue à court terme, mais une éventuelle modification annuelle peut intervenir par arrêté ministériel.
Intégrer l'étude au dossier PTZ : les cinq étapes
Le PTZ n'est pas distribué directement par l'État. Vous devez le solliciter auprès d'une banque ayant signé une convention avec l'État. La banque évalue librement votre solvabilité et instruit le dossier comme un prêt immobilier classique. Voici le parcours type pour un primo-accédant qui doit intégrer une étude de sol à son plan de financement.
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1
Vérifier l'éligibilité avant de monter un dossier
Identifier la zone de votre commune (A bis, A, B1, B2 ou C) sur le simulateur officiel, vérifier votre RFR 2024 par rapport aux plafonds, confirmer le statut primo-accédant. Le simulateur de l'ANIL donne en quelques minutes une fourchette de PTZ atteignable selon votre situation.
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2
Constituer le dossier à présenter à la banque
Avis d'imposition 2024 (RFR), pièce d'identité, attestation sur l'honneur de primo-accession, compromis de vente du terrain, contrat de construction (CCMI ou contrat de maîtrise d'œuvre), devis du bureau d'études géotechniques si l'étude est facturée séparément.
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3
Choisir une banque conventionnée
Toutes les banques ne distribuent pas le PTZ. Vérifier que votre établissement a signé la convention. Comparer plusieurs offres : la banque qui propose le meilleur taux sur le prêt principal n'est pas toujours celle qui maximise votre PTZ.
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4
Faire intégrer l'étude au coût total
En CCMI, rien à faire : l'étude G2 est dans le prix forfaitaire. En architecte ou maîtrise d'œuvre, demander explicitement à la banque d'ajouter le devis du bureau d'études (G2 AVP + PRO) à l'assiette retenue pour le PTZ. Si le banquier hésite, citer l'article D.31-10-3-1 du CCH qui inclut les études techniques dans le coût d'opération.
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5
Signer l'offre et lancer la construction
Délai de réflexion légal de dix jours pour les prêts immobiliers. Le PTZ est lié à l'offre principale, signature simultanée. Une fois l'offre acceptée, vous pouvez débloquer les premières échéances, qui financent terrain, étude et fondations.
Si la banque vous indique que l'opération dépasse le plafond, plusieurs marges de manœuvre existent. Vous pouvez sortir certains postes optionnels du périmètre PTZ (aménagements paysagers, équipements de confort) pour faire entrer l'étude et les fondations dans le plafond. Dans certains cas, mieux vaut perdre le financement de la cuisine équipée que celui des micropieux.
Les pièges qui coûtent cher aux primo-accédants
Les conseillers ANIL relèvent quelques erreurs récurrentes chez les ménages qui combinent un projet de construction et une demande de PTZ. La plupart se règlent en posant les bonnes questions avant la signature.
1. Croire que le PTZ rembourse l'étude
Le PTZ n'est ni une subvention ni un crédit d'impôt. C'est un prêt sans intérêts, à rembourser intégralement. Il aide à financer l'étude (et le reste de l'opération) à taux zéro, pas à réduire son coût.
2. Accepter une facture supplémentaire d'étude en CCMI
Si votre constructeur vous présente l'étude de sol comme une dépense « en plus » du prix annoncé, demandez à voir la clause expresse qui le prévoit. À défaut, la jurisprudence Cassation s'applique : le coût reste à sa charge.
3. Oublier les frais de notaire dans le calcul
En construction neuve, les frais de notaire portent uniquement sur l'achat du terrain (souvent 7 à 8 % du prix du terrain). Ils ne sont jamais financés par le PTZ. Prévoir cet apport en plus de l'apport classique demandé par la banque.
4. Confondre PTZ et autres aides
Le PTZ finance l'achat ou la construction. Il ne couvre pas les rénovations énergétiques, qui relèvent de l'éco-PTZ et de MaPrimeRénov'. Pour la rénovation lourde, voir le rôle de l'ANAH dans le financement d'une étude de sol. Le crédit d'impôt étude de sol n'existe pas en 2026 sous cette forme. Et certaines collectivités proposent des subventions complémentaires : voir les aides régionales pour étude de sol.
5. Solliciter une banque non conventionnée
Vous montez un dossier complet, on vous demande des justificatifs, et au moment du verdict on découvre que la banque ne distribue pas le PTZ. Vérifier la liste des banques conventionnées avant de présenter votre dossier. La quasi-totalité des grandes banques le font, mais certains acteurs spécialisés sortent du dispositif.
Un sixième piège, moins fréquent mais coûteux : confondre l'étude G2 (dimensionnement des fondations) avec une étude de perméabilité pour assainissement non collectif. Si votre terrain n'est pas raccordé au tout-à-l'égout, prévoir une étude d'assainissement et un test de perméabilité en plus, dispositif distinct du PTZ et qui peut relever de l'éco-PTZ pour la partie ANC.
Questions fréquentes
Le PTZ peut-il financer mon étude de sol G1 ou G2 ?
Pas directement, mais indirectement oui. Le PTZ finance le coût total de l'opération immobilière, dans lequel l'étude entre quand elle figure au plan de financement présenté à la banque. En CCMI, elle est dans le prix forfaitaire. En architecte ou maîtrise d'œuvre, vous l'ajoutez vous-même via le devis du bureau d'études géotechniques.
L'étude de sol entre-t-elle dans le coût d'opération du PTZ ?
Oui. Les études techniques liées au projet (G1, G2, étude thermique, étude de structure) font partie des coûts éligibles selon l'article D.31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation. Seuls les frais de notaire et les frais bancaires sont exclus.
Dans un CCMI, qui paie l'étude de sol ?
Le constructeur. Par jurisprudence de la Cour de cassation (24 octobre 2012 et 20 novembre 2013), le prix forfaitaire du CCMI inclut le coût des fondations et celui de l'étude de sol. Le constructeur ne peut pas mettre ces frais à la charge du maître d'ouvrage, sauf clause expresse contraire dans les formes prescrites.
Quel est le plafond d'opération du PTZ en 2026 ?
Le plafond varie fortement selon la zone et la composition du foyer. À titre de repère, un foyer de deux personnes en zone B2 retient 165 000 €, un foyer de quatre personnes en zone A retient 315 000 €. Ces montants sont fixés par l'article D.31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025). Si votre opération dépasse ce plafond, le PTZ est calculé sur le plafond, pas sur le prix réel.
Quelle quotité de PTZ pour une maison individuelle neuve ?
De 10 à 30 % du coût retenu, selon votre tranche de revenus. Les ménages les plus modestes (tranche 1) bénéficient de 30 %, contre 10 % pour la tranche 3. Pour un appartement neuf, la quotité monte à 50 % en tranche 1.
Le PTZ couvre-t-il les frais d'adaptation au sol après l'étude G2 ?
En CCMI, oui : ces frais sont compris dans le prix forfaitaire et donc dans l'assiette PTZ. Hors CCMI, les travaux d'adaptation (micropieux, fondations spéciales, drainage) entrent dans le coût total de construction et sont retenus par la banque pour le calcul du PTZ, sous réserve du plafond de zone.
Que faire si l'étude fait dépasser le plafond d'opération ?
Le PTZ s'applique sur le plafond, pas sur le prix réel. Le différentiel doit être financé par votre prêt principal et votre apport. Pour optimiser, vous pouvez sortir certains postes optionnels (aménagements paysagers, finitions de confort) du périmètre PTZ afin de garder l'étude et les fondations dans l'assiette retenue.
Le PTZ finance-t-il l'étude pour un projet en architecte ou maîtrise d'œuvre ?
Oui, à condition d'intégrer le devis de l'étude G2 au plan de financement présenté à la banque. Ce devis fait partie du coût total de l'opération et entre donc dans l'assiette retenue pour le calcul du prêt à taux zéro.
Quelles pièces fournir à la banque pour intégrer l'étude au dossier PTZ ?
Avis d'imposition N-2 (RFR 2024 pour offre 2026), pièce d'identité, attestation sur l'honneur de primo-accession, compromis de vente du terrain, CCMI ou contrat de maîtrise d'œuvre signé. Si l'étude est facturée séparément, ajouter le devis du bureau d'études géotechniques avec mention G2 (AVP et PRO).
Le PTZ est-il cumulable avec d'autres aides ?
Oui. Le PTZ se cumule avec un prêt accession sociale, un prêt Action Logement et certaines aides régionales. Depuis le 21 mars 2025, il se cumule aussi avec une subvention ANAH dans le cadre d'un parcours rénovation. Le cumul avec MaPrimeRénov' est autorisé pour une rénovation d'ampleur.
Mon banquier refuse d'inclure l'étude au coût d'opération : que faire ?
Demander la motivation écrite du refus. L'étude G2 fait partie des frais éligibles selon l'article D.31-10-3-1 du CCH. En cas de blocage persistant, consulter une ADIL (gratuite, présente dans chaque département) ou simuler le PTZ chez une autre banque conventionnée. Les pratiques d'instruction varient d'un établissement à l'autre.
Le PTZ couvre-t-il l'étude de sol dans l'ancien avec travaux ?
Oui, en zone B2 ou C uniquement, et à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération. Si le projet impose une étude G5 (diagnostic après sinistre) ou une G2 pour reprise de fondations, son coût entre dans l'assiette des travaux retenus.
- Le PTZ ne dédie pas d'enveloppe à l'étude de sol mais finance le coût total de l'opération qui peut l'inclure
- En CCMI, l'étude G2 et les fondations sont déjà dans le prix forfaitaire (jurisprudence Cassation 2012 et 2013)
- Plafonds d'opération PTZ 2026 fixés par l'article D.31-10-3-1 du CCH, variables selon zone et foyer (de 165 000 € pour un couple en B2 à 315 000 € pour un foyer de 4 personnes en zone A)
- Quotités neuf : 30 % en maison individuelle, 50 % en appartement (tranche 1, ménages les plus modestes)
- Les frais de notaire ne sont jamais inclus dans l'assiette PTZ
- Le PTZ doit toujours être complété par un autre prêt d'au moins deux ans
- Vérifier l'éligibilité avant de monter un dossier : RFR 2024, zone, statut primo-accédant
