Le vendeur paie la G1, l'acheteur paie la G2 : la règle de base tient en une ligne. Mais dès qu'un CCMI, un lotissement ou un sinistre entre dans l'équation, plus personne ne sait qui doit sortir le chéquier. On passe en revue chaque situation, texte de loi à l'appui, pour que vous sachiez exactement ce qui vous revient.
Sommaire
- Tableau récapitulatif : qui paie quelle mission (G1 à G5)
- Vente de terrain : le vendeur paie la G1 (800 à 1 500 €)
- Construction de maison : l'acheteur paie la G2 (1 500 à 2 500 €)
- Contrat CCMI : la G2 est-elle incluse dans le prix
- Lotissement, extension, piscine, assainissement : qui paie selon le projet
- Fissures et sinistre : qui finance le diagnostic G5
- Le vendeur refuse de fournir la G1 : quatre recours
- Questions fréquentes
Tableau récapitulatif : qui paie quelle mission (G1 à G5)
Le tableau ci-dessous répond à la question en 10 secondes. Chaque mission géotechnique a un payeur désigné par la loi ou par l'usage. Pour le détail des tarifs de chaque mission, la page parente du silo couvre les fourchettes complètes.
| Mission | Qui paie | Coût indicatif | Texte de loi |
|---|---|---|---|
| G1 – Vente terrain | Vendeur | 800 – 1 500 € | Art. L132-5 CCH |
| G2 AVP – Avant-projet | Acheteur (maître d'ouvrage) | 1 500 – 2 500 € | Art. L132-6 CCH |
| G2 PRO – Projet | Acheteur | 2 500 – 3 600 € | Art. L132-7 CCH |
| G3 – Suivi chantier | Entreprise de fondations | 1 000 – 2 500 € | Contrat d'entreprise |
| G4 – Supervision | Acheteur | 1 500 – 2 500 € | Contrat maîtrise d'ouvrage |
| G5 – Diagnostic sinistre | Propriétaire (ou assureur cat nat) | 2 000 – 5 000 € | Assurance habitation |
Ordres de grandeur pour une maison individuelle en France métropolitaine. Le montant dépend du terrain, de la région et du nombre de sondages.
Vente de terrain : le vendeur paie la G1 (800 à 1 500 €)
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ÉLAN oblige tout vendeur d'un terrain constructible en zone RGA (exposition moyenne ou forte) à fournir une étude G1. Le rapport doit être annexé au compromis de vente (article L132-5 du Code de la construction et de l'habitation).
| Situation du vendeur | Obligation G1 | Qui paie |
|---|---|---|
| Terrain en zone RGA moyenne ou forte | Obligatoire | Le vendeur |
| Terrain en zone RGA faible | Non obligatoire | Négociable |
| Terrain en lotissement (zone RGA) | Obligatoire | Le lotisseur (mutualisée entre lots) |
| G1 existante de moins de 30 ans | Pas besoin d'en refaire une | Déjà payée |
Le vendeur ne choisit pas. En zone RGA, c'est une obligation au même titre que le diagnostic amiante ou le DPE. Coût : 800 à 1 500 €. Pour vérifier si votre terrain est concerné, consultez la carte RGA sur Géorisques.
Bon à savoir : la G1 reste valable 30 ans si le terrain n'a pas été remanié (article R132-6 CCH). Un vendeur qui a déjà une G1 d'une précédente transaction n'a pas à en commander une nouvelle.
Construction de maison : l'acheteur paie la G2 (1 500 à 2 500 €)
La G1 du vendeur dit ce qu'il y a dans le sol. Elle ne dit pas comment fonder votre maison. La G2 AVP dimensionne les fondations : type (semelles, radier, micropieux), profondeur, armatures. C'est le maître d'ouvrage (vous, l'acheteur) qui la paie.
L'article L132-6 du CCH impose au maître d'ouvrage de transmettre l'étude géotechnique au constructeur avant la signature du contrat. Budget : 1 500 à 2 500 € pour une maison individuelle. Pour le détail selon la configuration de votre projet (plain-pied, étage, sous-sol), consultez le prix de l'étude de sol pour une maison.
Attention : l'acheteur ne peut pas exiger que le vendeur paie la G2. La G2 dépend de votre projet (surface, étage, implantation). Le vendeur n'a aucune raison de financer le dimensionnement de votre future maison.
Contrat CCMI : la G2 est-elle incluse dans le prix
L'article R231-5 du CCH précise que le prix forfaitaire du CCMI comprend les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment. L'article L132-7 oblige le constructeur à suivre les recommandations de la G2 ou à appliquer les techniques de l'arrêté du 22 juillet 2020.
Vérifiez ces 4 points dans votre contrat CCMI
« Étude de sol incluse » dans la notice descriptive : le constructeur intègre la G2 dans le prix forfaitaire
« Étude de sol à la charge du maître d'ouvrage » : vous payez la G2 en plus du prix affiché. Après signature du CCMI, cette clause est contestable en justice
Fondations spéciales en « travaux réservés » : micropieux ou puits à votre charge. Le surcoût peut atteindre 15 000 à 40 000 €
Rapport G2 annexé au contrat : depuis la loi ÉLAN, l'étude géotechnique doit être une pièce du CCMI
Dans les faits, beaucoup de constructeurs demandent au maître d'ouvrage de commander la G2 avant la signature, puis intègrent le montant au devis global. C'est légal tant que le contrat n'est pas signé. Après signature, facturer la G2 en supplément est contestable (Cass. civ. 3e, 24 octobre 2012, n° 11-18164).
Lotissement, extension, piscine, assainissement : qui paie selon le projet
| Situation | Étude nécessaire | Qui paie | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| Lot en lotissement | G1 mutualisée + G2 AVP individuelle | Lotisseur (G1) + Acheteur du lot (G2) | 1 500 – 2 500 € (G2) |
| Extension > 20 m² en zone RGA | G2 AVP obligatoire | Propriétaire | 1 500 – 2 000 € |
| Extension < 20 m² désolidarisée | Pas d'obligation | – | – |
| Extension < 20 m² attenante | G2 AVP obligatoire (zone RGA) | Propriétaire | 1 500 – 2 000 € |
| Piscine enterrée | Recommandée (pas obligatoire) | Propriétaire | 800 – 1 500 € |
| Assainissement non collectif | Étude ANC (test perméabilité) | Propriétaire | 800 – 1 500 € |
| Promotion immobilière | G1 + G2 + G3 + G4 | Promoteur | Variable |
Pour l'assainissement, le coût dépend du type d'essai (Porchet, Matsuo, test à niveau constant). Le détail est sur la page prix de l'étude pour l'assainissement.
Bon à savoir : l'exemption pour les extensions de moins de 20 m² exige deux conditions cumulatives (article R132-8 CCH) : la surface inférieure à 20 m² ET la construction désolidarisée du bâtiment existant. Si votre véranda de 15 m² est accolée à la maison, l'obligation G2 s'applique en zone RGA.
Fissures et sinistre : qui finance le diagnostic G5
Des fissures en escalier sur la façade, des portes qui ne ferment plus, un carrelage qui se soulève. L'étude G5 identifie la cause : argile qui se rétracte, remblai qui tasse, racines qui assèchent le sol. Coût : 2 000 à 5 000 €.
| Situation | Qui paie la G5 | Qui paie la réparation |
|---|---|---|
| Fissures hors cat nat | Propriétaire | Propriétaire |
| Cat nat sécheresse (arrêté publié) | Assureur (sur demande) | Assureur (franchise 1 520 €) |
| Maison < 10 ans (garantie décennale) | Constructeur / son assureur | Assurance décennale |
| Maison < 1 an (parfait achèvement) | Constructeur | Constructeur |
En cat nat sécheresse, vous disposez de 30 jours après publication de l'arrêté au Journal Officiel pour déclarer le sinistre. L'assureur mandate son expert. Si vous contestez ses conclusions, vous pouvez mandater un expert d'assuré indépendant (1 000 à 1 500 € à votre charge).
Attention : la G5 ne répare rien. Elle diagnostique la cause des fissures et propose des solutions (micropieux, injection de résine, drainage). Les travaux de reprise sont un poste séparé : 15 000 à 40 000 € pour des micropieux, 5 000 à 15 000 € pour de la résine expansive.
Le vendeur refuse de fournir la G1 : quatre recours
En zone RGA, le vendeur est obligé de fournir la G1. Mais il arrive qu'il refuse, par méconnaissance ou pour éviter la dépense. Quatre options.
Montrer la carte Géorisques au vendeur
Imprimez la fiche du terrain depuis georisques.gouv.fr. Si la zone est moyenne ou forte, l'obligation est légale. La plupart des vendeurs acceptent une fois informés.
Prévenir le notaire
Le notaire vérifie la conformité du dossier de vente. Sans G1 annexée en zone RGA, il ne signera pas le compromis.
Payer la G1 et déduire du prix de vente
Vous commandez vous-même la G1, et le montant est déduit du prix du terrain à l'acte authentique. Formalisez cet accord dans le compromis.
Renoncer à l'achat
Un vendeur qui refuse la G1 en zone argileuse cache parfois un terrain à problème. L'absence de G1 constitue un défaut d'information (article 1112-1 du Code civil).
Hors zone RGA, le vendeur n'a aucune obligation. La prise en charge se négocie librement. Vous pouvez intégrer le coût de l'étude dans votre prêt immobilier en l'ajoutant au plan de financement.
Pour demander et comparer des devis d'étude de sol, la page dédiée liste ce qu'un bon devis doit contenir.
Questions fréquentes
Qui paie l'étude de sol G1 lors de la vente d'un terrain
Qui paie la G2 pour construire une maison
Le constructeur CCMI prend-il la G2 à sa charge
L'acheteur peut-il exiger que le vendeur paie la G2
Qui paie en lotissement
Qui paie la G5 en cas de fissures
Le vendeur peut-il refuser la G1 en zone RGA
Qui paie l'étude pour l'assainissement non collectif
Qui paie pour une extension de maison
L'étude est-elle déductible du prix du terrain
Peut-on ajouter une clause suspensive d'étude de sol
Qui paie si le terrain est hors zone RGA
- G1 = vendeur (obligatoire en zone RGA, 800 à 1 500 €)
- G2 = acheteur qui fait construire (1 500 à 2 500 €)
- CCMI : le prix forfaitaire inclut la G2 et les fondations. Vérifiez la notice descriptive
- G5 sinistre = propriétaire, sauf en cat nat sécheresse (franchise 1 520 €)
- Lotissement : G1 mutualisée par le lotisseur, G2 à votre charge
- Extension, piscine, ANC : le propriétaire paie dans tous les cas
- Compromis de vente : la répartition se négocie (clause suspensive, déduction du prix)
