Depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques se remet dès la première visite d'un bien mis en vente ou en location. Les professionnels l'appellent parfois ERPS quand ils insistent sur son volet pollution des sols.
Un terrain classé en secteur d'information sur les sols entraîne ensuite un vrai diagnostic, avec sondages et analyses, avant tout projet de construction. On vous montre comment générer ce document, ce qui se passe quand le terrain est répertorié, comment se déroulent les phases A, B et C, et combien prévoir.
Sommaire
- ERPS, ERP, état des risques : un document, plusieurs noms
- La mise en vente ou en location déclenche l'obligation
- ERRIAL génère votre état des risques en quelques minutes
- Un classement en SIS impose une étude des sols avant le permis
- Les phases A, B et C structurent le diagnostic de pollution
- Le rapport cartographie la pollution et chiffre les suites
- Trois rapports publics montrent un diagnostic réel
- Le budget va de zéro euro au devis sur mesure
- Questions fréquentes
ERPS, ERP, état des risques : un document, plusieurs noms
Le sigle ERPS circule chez les diagnostiqueurs immobiliers pour désigner l'état des risques quand on parle de son volet pollution des sols. Point de vocabulaire à connaître avant de signer quoi que ce soit : aucun texte de loi ne mentionne un document nommé ERPS. Le document officiel s'appelle l'état des risques, prévu par l'article L125-5 du Code de l'environnement.
Ce formulaire a changé de nom quatre fois en vingt ans, ce qui explique la confusion des vendeurs comme des acheteurs.
| Sigle | Nom du formulaire | Période d'usage |
|---|---|---|
| ERNMT | État des risques naturels, miniers et technologiques | Jusqu'en 2018 |
| ESRIS | État des servitudes, risques et informations sur les sols | 2018 |
| ERP | État des risques et pollutions (ajout du radon) | 2018 à 2022 |
| État des risques | Nom actuel depuis le décret du 1er octobre 2022 | Depuis le 1er janvier 2023 |
Sur le terrain de la pollution, ce document se contente de signaler une situation : il indique si la parcelle figure dans un secteur d'information sur les sols. Il ne contient ni sondage, ni analyse de laboratoire, ni mesure de gaz du sol. Le diagnostic de pollution avec investigations, lui, relève d'un bureau d'études en environnement. Pour replacer ce duo document-diagnostic dans l'ensemble du parcours (bases de données, installations classées, techniques de traitement), notre guide complet consacré à la pollution des sols détaille chaque étape.
Attention
Un prestataire qui vend un « ERPS » vend en fait un état des risques, document déclaratif rempli à partir des bases publiques. Si votre terrain a accueilli un garage, un pressing ou une cuve à fioul, ce papier ne dit rien de l'état réel du sol. Seuls des prélèvements le font.
La mise en vente ou en location déclenche l'obligation
L'état des risques devient obligatoire dès la commercialisation du bien, et pas uniquement à la signature. Trois moments sont encadrés depuis le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 :
- L'annonce immobilière : elle doit porter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques », quel que soit le support.
- La première visite : le vendeur ou le bailleur remet un état des risques de moins de six mois au visiteur.
- La signature : le document, actualisé si besoin, est annexé à la promesse de vente, à l'acte authentique ou au bail.
L'obligation ne concerne pas tous les biens. Elle s'applique quand la parcelle se trouve dans au moins une des zones suivantes :
| Situation du bien | Ce qui déclenche l'obligation |
|---|---|
| Plan de prévention des risques | PPR naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé |
| Sismicité | Zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 |
| Radon | Communes classées en potentiel radon de niveau 3 |
| Pollution des sols | Terrain répertorié en secteur d'information sur les sols (SIS) |
| Littoral | Zone exposée au recul du trait de côte |
| Incendie | Terrain soumis à une obligation légale de débroussaillement |
Le défaut de remise ne reste pas sans conséquence. L'acquéreur ou le locataire mal informé dispose d'un recours devant le tribunal pour demander l'annulation du contrat ou une baisse du prix. Un vendeur qui « oublie » de mentionner le SIS s'expose donc à une remise en cause de la vente, des années après la signature.
Bon à savoir
La validité de six mois se calcule à la date de signature de l'acte ou du bail. Un état des risques généré en janvier ne couvre plus une vente signée en septembre. Le document se régénère en quelques minutes, autant le refaire la semaine de la signature.
ERRIAL génère votre état des risques en quelques minutes
Le ministère chargé de l'écologie met à disposition ERRIAL, un service en ligne qui produit l'état des risques sans frais à partir de l'adresse du bien. Le document généré a la même valeur juridique qu'un formulaire rempli à la main. Voici le parcours concret :
-
1
Saisir l'adresse exacte de la parcelle
Le service localise le bien sur le cadastre. Pour un terrain nu sans numéro de rue, la référence cadastrale (section et numéro de parcelle) évite les erreurs de localisation.
-
2
Lire la synthèse des risques affichée
ERRIAL croise les bases publiques : plans de prévention, sismicité, radon, secteurs d'information sur les sols, anciens sites industriels recensés à proximité.
-
3
Compléter les sinistres indemnisés
Le vendeur déclare lui-même les indemnisations reçues au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant sa période de propriété. Cette partie ne se remplit pas automatiquement.
-
4
Télécharger le PDF et le dater
Le document part en annexe du compromis ou du bail. Il reste valable six mois et doit être actualisé si un arrêté préfectoral change la donne entre-temps.
Le mode d'emploi détaillé et le formulaire vierge figurent sur la page dédiée à l'information des acquéreurs et locataires de Géorisques. Celui qui remplit le document engage sa responsabilité sur l'exactitude des cases cochées. Beaucoup de notaires recommandent au vendeur de conserver une capture de la consultation, datée, en cas de litige ultérieur.
Un classement en SIS impose une étude des sols avant le permis
Le secteur d'information sur les sols, instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014, répertorie les terrains où l'État connaît une pollution avérée. Concrètement, on y trouve d'anciennes usines, des stations-service démolies, des ateliers de traitement de surface ou des décharges réhabilitées. Les SIS sont arrêtés par le préfet et reportés dans les documents d'urbanisme de la commune.
Pour un propriétaire ou un acheteur, le classement change deux choses :
- À la vente ou à la location : l'information figure obligatoirement dans l'état des risques remis à l'autre partie.
- Au moment de construire : l'article L556-2 du Code de l'environnement impose une étude des sols pour définir les mesures de gestion de la pollution. Pour tout permis de construire ou d'aménager, le maître d'ouvrage joint au dossier une attestation, établie par un bureau d'études certifié en sites et sols pollués, garantissant la réalisation de cette étude et sa prise en compte dans le projet.
Cette attestation, dite ATTES, ne s'improvise pas : la mairie la réclame au dépôt du permis, et son absence bloque l'instruction. Le bureau d'études doit détenir une certification délivrée par un organisme accrédité, dont la liste figure sur le site du COFRAC.
Les signaux qui justifient un diagnostic même hors SIS
- Le terrain a accueilli un garage, une station-service, un pressing ou un atelier de peinture, même il y a quarante ans.
- Des remblais de provenance inconnue ont rehaussé la parcelle, avec des débris de briques, de mâchefer ou de bitume en surface.
- Une cuve à fioul enterrée n'a jamais été dégazée ni retirée.
- Le sol dégage une odeur d'hydrocarbures après un terrassement ou une forte pluie.
- La parcelle voisine est recensée comme ancien site industriel et votre projet inclut un potager ou une crèche.
Beaucoup de terrains pollués n'apparaissent dans aucun SIS. Le classement repose sur des pollutions documentées par des études, pas sur l'historique complet de chaque commune. Un ancien atelier de mécanique jamais étudié passe entre les mailles.
Hors secteur répertorié, la même démarche garde tout son sens dès qu'un doute pèse sur l'histoire du terrain. Voici comment le travail s'organise une fois le bureau d'études missionné.
Les phases A, B et C structurent le diagnostic de pollution
Les bureaux d'études découpent le diagnostic en trois phases, appelées A, B et C dans le langage du métier (certains disent phase 1 et phase 2 pour les deux premières). Ce découpage ne sort pas d'un article de loi : il traduit les prestations codifiées par la norme NF X31-620-2, le référentiel des prestations de services en sites et sols pollués. Chaque phase correspond à des codes précis que vous retrouverez sur les devis et les rapports.
La phase A retrace l'histoire du terrain
Le chargé d'études visite le site (prestation A100), épluche les photographies aériennes anciennes, les archives communales et les bases de données publiques (A110), évalue la vulnérabilité des milieux comme la nappe ou les jardins voisins (A120), puis bâtit un programme prévisionnel d'investigations (A130). L'ensemble forme la prestation globale INFOS.
Aucun forage à ce stade. Le livrable est un schéma conceptuel : un plan du site avec les sources possibles de pollution (ancienne cuve, zone de stockage de solvants), les voies de transfert et les personnes exposées.
La phase B vérifie le sol par sondages et analyses
Place au terrain. Une tarière mécanique ou une foreuse prélève des échantillons de sol à différentes profondeurs (prestation A200), des piézomètres captent l'eau de la nappe (A210), et les terres destinées à partir en décharge font l'objet d'analyses spécifiques (A260). Les échantillons partent en laboratoire pour rechercher hydrocarbures, métaux lourds, solvants chlorés ou HAP selon l'activité passée. L'interprétation des résultats (A270) compare les teneurs mesurées aux valeurs de gestion. Cette phase correspond à la prestation globale DIAG.
La phase C organise la gestion de la pollution
Quand les analyses confirment une pollution incompatible avec l'usage prévu, le bureau d'études bâtit un plan de gestion. Ce document compare plusieurs scénarios avec un bilan coûts-avantages : excaver les terres et les envoyer en filière agréée, confiner la zone sous une dalle, traiter sur place, ou adapter le projet (déplacer le potager, supprimer le sous-sol). C'est lui qui sert de base à l'attestation jointe au permis en SIS.
| Phase (usage courant) | Code norme NF X31-620-2 | Ce qui est produit |
|---|---|---|
| Phase A | INFOS (A100, A110, A120, A130) | Historique du site, schéma conceptuel, programme d'investigations |
| Phase B | DIAG (A200, A210, A260, A270) | Sondages, analyses en laboratoire, interprétation des teneurs |
| Phase C | Plan de gestion (PG) | Scénarios de traitement, bilan coûts-avantages, mesures retenues |
À noter
Les trois phases ne s'enchaînent pas automatiquement. Une phase A qui ne relève aucune source de pollution s'arrête là, avec un rapport documentaire à l'appui. La phase B ne se déclenche qu'en présence d'un doute, et la phase C uniquement si les analyses confirment des teneurs au-dessus des seuils d'usage.
Le rapport cartographie la pollution et chiffre les suites
Le rapport final se lit comme une enquête : ce qu'on cherchait, où on a creusé, ce qu'on a trouvé, ce qu'il faut en faire. Avant de payer le solde de la mission, vérifiez la présence de ces éléments :
Ce que le rapport de diagnostic doit contenir
1La codification de la mission : les prestations réalisées (INFOS, DIAG, codes A100 à A270) doivent figurer en première page, avec la référence à la norme NF X31-620.
2Le plan d'implantation des sondages : un plan coté avec chaque point de prélèvement, sa profondeur et le milieu investigué (sol, eau, gaz du sol).
3Les bordereaux de laboratoire : les résultats bruts en annexe, avec le nom du laboratoire et les substances recherchées, pas un simple tableau résumé.
4La comparaison aux valeurs de gestion : chaque teneur mesurée mise en regard des seuils applicables à l'usage prévu (habitation avec jardin, immeuble, parking).
5Des recommandations chiffrables : creuser et évacuer tel volume, poser une membrane, conserver telle servitude. Une conclusion qui se limite à « pollution à surveiller » n'aide personne.
Un point mérite l'attention sur la signature du document. La certification en sites et sols pollués (référentiel LNE) conditionne la validité de l'attestation ATTES en SIS. Pour un diagnostic de vente classique hors SIS, elle n'est pas exigée par la loi, mais elle reste un gage de méthode.
Avant de valider un devis, rien ne vaut un coup d'œil sur le résultat final attendu.
Trois rapports publics montrent un diagnostic réel
Rien ne remplace la lecture d'un vrai rapport pour comprendre ce qu'on achète. Ces trois documents, publiés par des services de l'État dans le cadre de procédures d'urbanisme, couvrent les phases A et B et donnent une idée concrète du niveau de détail attendu.
RAPPORT 01
Diagnostic INFOS et DIAG pour un projet d'aménagement à Antibes (06)
Diagnostic réalisé sur l'emprise d'un futur quartier résidentiel. Le rapport enchaîne la visite de site, les études historiques et documentaires, l'étude de vulnérabilité, le programme prévisionnel d'investigations puis les prélèvements de sols avec analyse des terres à excaver et interprétation des résultats.
À regarder : la chronologie des photographies aériennes qui reconstitue l'occupation du terrain décennie par décennie, base de tout schéma conceptuel sérieux.
Consulter le rapport PDFRAPPORT 02
Diagnostic de pollution pour l'opération Chemin du Littoral à Marseille (13)
Étude menée pour une opération immobilière dans les quartiers nord de Marseille. Le document illustre le passage de l'étude documentaire aux investigations de terrain sur un secteur au passé industriel dense, avec la mention de la certification du prestataire en première page.
À regarder : la page de garde qui affiche le référentiel de certification LNE, exactement ce qu'il faut vérifier sur le rapport d'un terrain en SIS.
Consulter le rapport PDFRAPPORT 03
Diagnostic complémentaire avec bilan coûts-avantages à Neuilly-sur-Seine (92)
Diagnostic de seconde campagne sur une parcelle déjà étudiée : sondages de sols, prélèvements d'eaux souterraines, caractérisation des terres à excaver, puis comparaison de scénarios de traitement par zone de pollution identifiée. On y voit la transition de la phase B vers la logique de plan de gestion.
À regarder : les scénarios de techniques envisagées problématique par problématique, la mécanique exacte d'un futur plan de gestion.
Consulter le rapport PDFLe budget va de zéro euro au devis sur mesure
Deux dépenses bien distinctes se cachent derrière le mot ERPS. Le document d'information ne coûte rien si vous le générez vous-même. Le diagnostic technique, lui, se chiffre en milliers d'euros dès qu'une foreuse entre sur le terrain. Comptez autour de 1 500 à 2 000 € pour une étude historique seule sur un site simple, et un budget global de 3 000 à 10 000 € quand les investigations s'ajoutent.
| Prestation | Fourchette constatée | Ce qui fait varier le montant |
|---|---|---|
| État des risques via ERRIAL | 0 € | Service public en ligne, rempli par le propriétaire |
| État des risques via un prestataire | 10 à 100 € | Commande en ligne ou diagnostiqueur, souvent inclus dans le pack de diagnostics |
| Phase A (étude historique) | 1 000 à 3 000 € | Surface du site, richesse des archives, nombre d'activités passées |
| Phases A et B (avec sondages) | 3 000 à 10 000 € | Nombre de sondages, profondeur, substances analysées, pose de piézomètres |
| Friche étendue ou site complexe | 15 000 € et plus | Multiples zones sources, eaux souterraines impactées, gaz du sol |
| Phase C (plan de gestion) | Sur devis | Volume de terres concerné, scénarios à comparer, contraintes du projet |
Montants relevés auprès de bureaux d'études en environnement. Le nombre de sondages, les analyses en laboratoire et l'accès au terrain font varier la facture du simple au triple.
Qui paie reste une affaire de négociation. La loi n'impose le diagnostic à la charge de personne en particulier hors cas réglementés (cessation d'activité d'une installation classée, projet en SIS porté par le maître d'ouvrage). Dans une vente, le vendeur le finance souvent pour rassurer l'acheteur, ou l'acheteur le commande pendant le délai de la condition suspensive pour négocier le prix avec des chiffres en main.
Important
Un devis de « diagnostic pollution » à 500 € correspond au mieux à une recherche documentaire allégée, sans visite poussée ni sondage. Comparez les devis ligne à ligne : nombre de sondages, profondeur, nombre d'échantillons analysés et substances recherchées. Deux offres au même prix cachent parfois du simple au double en contenu.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'ERPS ?
ERPS est un terme utilisé par les professionnels de l'immobilier pour désigner l'état des risques, le document remis à l'acquéreur ou au locataire, en insistant sur son volet pollution des sols. Aucun texte officiel ne définit un document nommé ERPS : la référence légale est l'état des risques prévu par l'article L125-5 du Code de l'environnement.
Quelle différence entre l'ERP et l'ERPS ?
Aucune sur le fond : les deux sigles désignent le même formulaire. ERP correspond à l'appellation « état des risques et pollutions » utilisée de 2018 à 2022, et ERPS est une variante commerciale qui met l'accent sur la pollution des sols. Depuis le 1er janvier 2023, le nom officiel du document est simplement « état des risques ».
L'état des risques est-il obligatoire pour vendre un terrain ?
Oui, dès que le terrain se situe dans une zone concernée : plan de prévention des risques, zone de sismicité 2 à 5, commune à potentiel radon de niveau 3, secteur d'information sur les sols, zone de recul du trait de côte ou terrain soumis à obligation de débroussaillement. La mention figure dans l'annonce, le document est remis dès la première visite puis annexé à l'acte.
Quelle est la durée de validité de l'état des risques ?
Six mois. Le document remis à la première visite doit dater de moins de six mois, et il doit être actualisé si les informations ne sont plus exactes au moment de la signature de la promesse de vente, de l'acte authentique ou du bail. Un nouvel arrêté préfectoral entre la visite et la signature impose une mise à jour.
Comment obtenir son état des risques gratuitement ?
Le service en ligne ERRIAL, hébergé par Géorisques, génère le document sans frais à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale du bien. Le PDF produit a la même valeur juridique qu'un formulaire rempli à la main. Le propriétaire complète lui-même la partie sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles.
Qu'est-ce qu'un secteur d'information sur les sols ?
Un SIS est un périmètre arrêté par le préfet qui répertorie les terrains où l'État connaît une pollution des sols, en général d'anciens sites industriels étudiés. Le dispositif a été instauré par la loi ALUR de 2014. Le classement apparaît dans les documents d'urbanisme de la commune et dans l'état des risques remis à la vente ou à la location.
Que se passe-t-il si mon terrain est en SIS ?
Deux conséquences. À la vente ou à la location, vous devez informer l'autre partie via l'état des risques. Pour construire ou aménager, une étude des sols devient obligatoire afin de définir les mesures de gestion de la pollution, et une attestation établie par un bureau d'études certifié en sites et sols pollués doit être jointe à la demande de permis.
En quoi consiste la phase A d'un diagnostic de pollution ?
La phase A correspond à la prestation INFOS de la norme NF X31-620-2 : visite du site, études historiques et documentaires, étude de vulnérabilité des milieux et programme prévisionnel d'investigations. Le bureau d'études consulte photographies aériennes anciennes, archives et bases publiques pour repérer les sources possibles de pollution, sans réaliser de forage.
Que comprennent les investigations de la phase B ?
La phase B correspond à la prestation DIAG : sondages de sols à la tarière ou à la foreuse, prélèvements d'eaux souterraines par piézomètres, caractérisation des terres à excaver, puis analyses en laboratoire des substances suspectées (hydrocarbures, métaux lourds, solvants, HAP). L'interprétation compare les teneurs mesurées aux valeurs de gestion selon l'usage prévu.
Qu'est-ce qu'un plan de gestion de la pollution ?
Le plan de gestion, ou phase C, organise le traitement d'une pollution confirmée. Il compare plusieurs scénarios avec un bilan coûts-avantages : excavation des terres vers une filière agréée, confinement sous dalle, traitement sur place ou adaptation du projet. C'est ce document qui sert de base à l'attestation jointe au permis de construire sur un terrain en SIS.
Combien coûte un diagnostic de pollution des sols ?
Une étude historique seule (phase A) se situe en général entre 1 000 et 3 000 €. Avec les investigations de terrain (phase B), le budget global démarre autour de 3 000 € et atteint 10 000 € sur un site courant. Une friche étendue avec plusieurs zones de pollution et des eaux souterraines impactées dépasse 15 000 €. Ces ordres de grandeur varient avec le nombre de sondages et d'analyses.
Qui paie le diagnostic de pollution lors d'une vente ?
La loi ne désigne pas de payeur pour une vente classique : c'est une question de négociation. Le vendeur le finance souvent pour sécuriser la transaction, ou l'acheteur le commande pendant le délai de sa condition suspensive pour négocier le prix. Les cas réglementés diffèrent : en cessation d'activité d'une installation classée, l'exploitant assume la remise en état, et en SIS, le maître d'ouvrage du projet finance l'étude des sols.
À retenir
- ERPS n'est pas un document légal : le texte de référence est l'état des risques de l'article L125-5 du Code de l'environnement, valable six mois et remis dès la première visite.
- Le document se génère sans frais sur ERRIAL, le service en ligne adossé à Géorisques.
- Un terrain en secteur d'information sur les sols impose une étude des sols et une attestation d'un bureau d'études certifié avant tout permis de construire ou d'aménager.
- Le diagnostic se déroule en phases A (historique), B (sondages et analyses) et C (plan de gestion), calées sur les prestations INFOS, DIAG et PG de la norme NF X31-620-2.
- Budget : de 1 000 à 3 000 € pour la phase A, de 3 000 à 10 000 € avec les investigations, au-delà de 15 000 € pour une friche complexe.
