Au 1er janvier 2026, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique, sans aucuns travaux. Vous vendez ou vous louez un bien classé F ou G, et vous ne savez pas s'il vous faut un DPE, un audit énergétique, ou les deux. Les deux portent sur l'énergie du logement, mais ils ne servent pas à la même chose et n'arrivent pas au même moment. On distingue ici les deux documents, leurs prix, et le calendrier des interdictions qui frappe les logements énergivores.
Sommaire
DPE et audit, deux documents distincts
Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, donne une note de A à G au logement. Il mesure sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, puis l'affiche sous forme d'étiquette. C'est un état des lieux.
L'audit énergétique va plus loin. Il analyse le bâti poste par poste et propose des scénarios de travaux chiffrés, avec un gain de classe à la clé. Le DPE dit où en est le logement, l'audit trace le chemin pour l'améliorer.
Ces deux diagnostics rejoignent les différentes études techniques d'un bâtiment, chacune sur son champ.
| Repère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Nature | État des lieux noté de A à G | Analyse détaillée avec plan de travaux |
| Contenu | Consommation, émissions, étiquette énergie | Au moins deux scénarios de travaux chiffrés, gain visé |
| Déclencheur | Toute vente et toute location | Vente d'une maison ou d'un immeuble entier classé E, F ou G |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Réalisé par | Diagnostiqueur certifié | Professionnel qualifié pour l'audit |
À noter. Pour la vente d'une passoire thermique, les deux documents vont ensemble. Le DPE classe le bien, l'audit accompagne l'acheteur avec un plan de travaux. L'un ne remplace pas l'autre.
Les passoires interdites à la location
Une passoire thermique, c'est un logement classé F ou G au DPE. Ce sont les biens les plus énergivores du parc. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier qui les retire peu à peu du marché locatif.
Depuis 2025, un logement classé G ne se loue plus.
| Date | Logements interdits à la location en métropole |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Les G les plus énergivores, au-delà de 450 kWh par m² et par an |
| 1er janvier 2025 | Tous les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Les logements classés E |
L'interdiction touche les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un locataire déjà en place reste dans son logement jusqu'au terme du bail. Outre-mer, le calendrier démarre plus tard, les G en 2028 et les F en 2031.
Important. La loi traite un logement trop énergivore comme un logement non décent. Le bailleur ne signe plus de nouveau bail et ne reconduit plus le contrat tant que des travaux ne ramènent pas le bien au-dessus du seuil de sa classe.
L'audit exigé à la vente
À la vente, l'audit énergétique réglementaire vise les maisons individuelles et les immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire. Un appartement vendu seul en copropriété n'est pas concerné. L'obligation se déclenche à la signature de la promesse ou du compromis de vente, pas le jour de l'acte.
| Classe au DPE | Audit obligatoire à la vente depuis |
|---|---|
| F et G | 1er avril 2023 |
| E | 1er janvier 2025 |
| D | 1er janvier 2034 (prévu) |
Le rapport dresse l'état des lieux énergétique du bien, puis présente des scénarios de travaux avec un gain d'au moins deux classes. Il reste valable cinq ans. Le cadre figure à l'article L.126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, détaillé sur le site du ministère de la Transition écologique. Outre-mer, l'obligation s'applique depuis le 1er juillet 2024 pour les classes F et G.
La réforme du DPE de 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a changé. Le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, par l'arrêté du 13 août 2025. Cette baisse profite aux logements chauffés à l'électricité, qui gagnent parfois une ou deux classes.
Conséquence directe, environ 850 000 logements classés F ou G quittent le statut de passoire thermique. Aucun logement ne voit sa note baisser avec ce nouveau calcul.
Bon à savoir. Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 se met à jour gratuitement, sans nouvelle visite. Le propriétaire saisit le numéro ADEME à 13 caractères de son diagnostic sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, puis télécharge une attestation avec la nouvelle étiquette. Un DPE plus ancien n'est pas recalculé tout seul.
Ce changement a un effet concret pour un bailleur. Un logement qui passe de G à F, ou de F à E, échappe pour un temps au calendrier d'interdiction de location. La rénovation reste la seule voie pour sortir durablement du statut de passoire.
Pour creuser la méthode. Le calcul du DPE suit la méthode 3CL. Le guide officiel qui la détaille est en accès libre, dans sa version de juillet 2024 publiée par le Cerema sur le portail du ministère, Guide DPE Logements (PDF, Cerema).
Le prix du DPE et de l'audit
Pour une maison, comptez de 100 à 250 euros pour le DPE et de 500 à 1 500 euros pour l'audit énergétique. Le tarif n'est pas réglementé, chaque professionnel fixe le sien.
| Diagnostic | Fourchette pour une maison |
|---|---|
| DPE | 100 à 250 € |
| Audit énergétique réglementaire | 500 à 1 500 € |
Fourchettes indicatives pour un logement individuel. Le tarif du DPE reste libre, comparer plusieurs devis fait souvent baisser la facture.
Deux réflexes pour payer le juste prix. Demandez plusieurs devis, les écarts entre professionnels sont réels. Et groupez vos diagnostics, un même intervenant qui réalise le DPE et les autres états des lieux baisse en général son tarif global.
Qui réalise ces diagnostics
DPE et audit sont souvent confondus, alors qu'ils mobilisent deux professionnels différents. Bien les distinguer évite les mauvaises surprises au moment de constituer le dossier.
| Votre besoin | Qui contacter |
|---|---|
| Un DPE pour vendre ou louer | Un diagnostiqueur immobilier certifié, via l'annuaire officiel |
| L'audit énergétique d'une maison | Un bureau d'études ou un architecte qualifié pour l'audit |
| Des aides et un accompagnement travaux | Un conseiller France Rénov', puis Mon Accompagnateur Rénov' |
| Vérifier ou mettre à jour un DPE | Le numéro ADEME du diagnostic, sur l'Observatoire DPE-Audit |
Le diagnostiqueur certifié pour le DPE
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié, inscrit à l'annuaire officiel du ministère. Chaque rapport porte un numéro ADEME et, depuis la réforme anti-fraude, un QR code qui permet de vérifier sa validité en ligne. Vous retrouvez les professionnels près de chez vous sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.
L'auditeur qualifié pour l'audit énergétique
L'audit réglementaire d'une maison relève d'un professionnel qualifié pour cette mission, par exemple un bureau d'études ou un architecte disposant de la qualification requise. Son travail est plus large que celui du DPE, puisqu'il chiffre les travaux et leur gain de classe.
Signaux qui doivent alerter
- un DPE annoncé sans visite du logement, à distance et sur plans seuls
- un prix bien plus bas que les autres devis pour la même prestation
- un rapport sans numéro ADEME ni QR code de vérification
- un audit présenté sans scénario de travaux chiffré
- aucune mention de certification ou de qualification professionnelle
MaPrimeRénov et les aides à la rénovation
Pour sortir un logement du statut de passoire, l'aide de référence reste MaPrimeRénov'. En 2026, le parcours accompagné se concentre sur les logements classés E, F et G. Il finance une rénovation d'ampleur, avec un accompagnement obligatoire par Mon Accompagnateur Rénov'.
- un gain d'au moins deux classes énergétiques visé par les travaux
- au moins deux gestes d'isolation, sur les murs, les fenêtres, les sols ou la toiture
- un audit énergétique réalisé en amont, qui cadre le programme
- une dépense plafonnée à 40 000 euros, financée jusqu'à 80 % pour les ménages modestes
Le détail des conditions et des montants à jour figure sur la fiche officielle de MaPrimeRénov' sur Service Public. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le financement.
Le DPE et l'audit ne concernent pas le neuf
DPE et audit énergétique concernent un logement qui existe déjà, au moment de le vendre, de le louer ou de le rénover. Une construction neuve relève d'autres études, en amont du chantier.
- l'étude thermique vérifie qu'un bâtiment neuf tient les seuils de la réglementation environnementale
- le test d'étanchéité à l'air mesure les fuites d'air d'une maison neuve avant réception
- le DPE, lui, note un logement existant et conditionne sa vente comme sa location
Là où le DPE photographie un bien ancien, les études du neuf encadrent un bâtiment qui sort de terre. Deux moments différents de la vie d'un logement.
Questions fréquentes
Quelle différence entre un DPE et un audit énergétique ?
Combien coûte un DPE pour une maison ?
Combien coûte un audit énergétique ?
L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
Quand un logement devient-il interdit à la location ?
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
La réforme du DPE de 2026 change-t-elle mon étiquette ?
Combien de temps un DPE reste-t-il valable ?
Qui réalise un DPE et qui réalise un audit ?
Faut-il les deux documents pour vendre une passoire ?
Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
Le DPE concerne-t-il aussi les copropriétés ?
À retenir
- Le DPE note le logement de A à G. L'audit énergétique ajoute un plan de travaux chiffré avec un gain de classe.
- En métropole, les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034.
- L'audit est obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G.
- Depuis 2026, le nouveau calcul du DPE fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire, sans travaux.
- Comptez 100 à 250 euros pour un DPE de maison et 500 à 1 500 euros pour un audit énergétique.
Pour aller plus loin
L'étude thermique d'une construction neuve Le test d'étanchéité à l'air du neuf