18 m² de véranda, une déclaration préalable déposée en mairie, et le constructeur qui réclame une étude de sol. Déposer une déclaration préalable ne déclenche aucune obligation géotechnique : celle-ci vient d'un autre Code et ne vise que les parcelles classées en zone argileuse d'exposition moyenne ou forte. On détaille les projets où l'étude devient obligatoire, les deux exceptions prévues par les textes, et la solution de remplacement que le constructeur a le droit d'utiliser.
Sommaire
- L'urbanisme fixe l'autorisation à déposer en mairie
- Véranda, garage, carport, piscine, surélévation
- Urbanisme et géotechnique : deux régimes à ne pas confondre
- L'article R.132-7 ouvre deux portes de sortie
- Étude G2 ou fondations forfaitaires, le constructeur choisit
- Repérer les indices avant d'engager les travaux
- Le calendrier réel d'une déclaration préalable
- Les documents officiels à télécharger
- Ce que la mairie exige, ce que l'assurance sanctionne
- Questions fréquentes
L'urbanisme fixe l'autorisation à déposer en mairie
Le Code de l'urbanisme regarde la surface créée, emprise au sol ou surface de plancher selon la plus grande, et le zonage du plan local d'urbanisme (PLU). Il ne dit rien du sol sous les fondations.
| Surface créée | En zone urbaine du PLU | Hors zone urbaine du PLU ou en site protégé |
|---|---|---|
| 5 m² ou moins | Aucune formalité si l'aspect extérieur reste inchangé | Aucune formalité si l'aspect extérieur reste inchangé |
| Plus de 5 m² jusqu'à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| Plus de 20 m² jusqu'à 40 m² | Déclaration préalable, sauf si la surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux | Permis de construire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Une extension modifie presque toujours la façade, ce qui la ramène sous déclaration préalable même sous 5 m². Ces seuils figurent dans la fiche officielle sur les agrandissements et surélévations. Le formulaire à remplir est le Cerfa 16702, qui couvre les extensions, vérandas, garages, abris de jardin, piscines et surélévations soumis à déclaration.
Ce tableau règle la question de la mairie. Il ne dit rien de ce que le constructeur va exiger.
Véranda, garage, carport, piscine, surélévation
La réponse d'abord, l'explication ensuite. 6 projets courants, 6 verdicts, valables sur une parcelle classée en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles.
- Obligation applicable : le projet doit être protégé contre les mouvements de l'argile, soit par une étude de sol, soit par des fondations renforcées imposées par arrêté
- Aucune obligation : rien n'est exigé au titre du Code de la construction, la déclaration préalable en mairie suffit
Véranda accolée
Obligation applicable
Elle s'appuie sur un mur, une dalle ou une partie de charpente. La condition de désolidarisation n'est pas remplie, même à 12 m². Le constructeur doit alors suivre une étude G2 ou appliquer les fondations forfaitaires.
Piscine enterrée
Aucune obligation, étude conseillée
Les articles L.132-6 et L.132-7 visent les contrats portant sur des immeubles à usage d'habitation de deux logements au plus. Un bassin n'en est pas un. Sur argile sensible ou près du bâti, une reconnaissance reste utile pour le dimensionnement de la structure.
Garage en dur accolé
Obligation applicable
Le garage est nommé dans l'article R.132-7. Accolé à la maison, avec semelles contiguës ou mur mitoyen, il perd la condition de désolidarisation. La superficie n'y change rien.
Carport sur poteaux
Aucune obligation si les 2 conditions tiennent
4 poteaux ancrés à 3 m du pignon, aucune structure commune, moins de 20 m² d'emprise. Les deux conditions sont réunies. Surveiller malgré tout le ferraillage de la dalle, qui travaille seule sur un sol argileux.
Surélévation
Obligation applicable
Elle repose sur les murs porteurs existants et charge davantage les semelles en place. La désolidarisation est impossible par construction. Une surélévation de 30 m² en zone urbaine relève de la déclaration préalable et reste soumise au dispositif RGA.
Abri de jardin isolé
Aucune obligation si les 2 conditions tiennent
Moins de 20 m², posé sur une dalle indépendante, à distance de la maison. Aucune obligation au titre du CCH. Une dalle sous-dimensionnée se fissure quand même, sans conséquence sur l'habitation.
La véranda revient plus souvent que tous les autres, avec ses pièges de raccordement et de dalle. Le détail des configurations est traité dans notre analyse des projets de véranda sur sol argileux.
Deux critères expliquent tous ces verdicts : la superficie créée et la liaison avec la maison existante. Ils ne figurent pas dans le Code de l'urbanisme, mais dans un autre texte.
Urbanisme et géotechnique : deux régimes à ne pas confondre
Un propriétaire entend deux affirmations contradictoires. Sous 20 m² créés, une déclaration préalable suffit. En zone argileuse, l'extension impose des fondations renforcées. Les deux sont vraies. Elles ne sortent pas du même Code.
La seconde vient du Code de la construction et de l'habitation. Depuis la loi ÉLAN, ses articles L.132-4 à L.132-9 encadrent les projets qui réunissent trois conditions.
- Un bâtiment à usage d'habitation de deux logements au plus
- Une parcelle classée en exposition moyenne ou forte aux argiles
- Un contrat signé avec un constructeur ou un maître d'œuvre
Le retrait-gonflement des argiles fait gonfler le sol après la pluie et le fait se rétracter en sécheresse. Les fondations bougent, les murs fissurent. Ces zones moyennes et fortes couvrent 55 % du territoire hexagonal contre 48 % en 2020 depuis l'arrêté du 9 janvier 2026. Le nouveau zonage s'applique aux contrats signés à partir du 1er juillet 2026, pas à la date de dépôt du dossier en mairie.
À noter. Une véranda de 18 m² accolée à la cuisine se déclare avec un formulaire, sans un mot sur le sol. La même véranda, sur une parcelle en exposition moyenne, oblige le constructeur à descendre ses fondations à 0,80 m ou à suivre une étude de sol. Le service urbanisme ne contrôle pas ce point. Le constructeur et son assureur, si.
Avant de commander l'étude, réunissez les pièces qu'un bureau d'études réclame pour intervenir : plan de masse, références cadastrales, conditions d'accès au terrain.
L'article R.132-7 ouvre deux portes de sortie
La dispense ne figure ni dans l'arrêté sur le contenu des études, ni dans celui sur les techniques de construction. Elle se trouve à l'article R.132-7 du CCH, issu du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021. Ce texte comporte deux alinéas, et les propriétaires n'en connaissent en général qu'un seul.
Les travaux qui ne touchent ni les fondations, ni l'eau, ni la thermique
Premier alinéa, cité tel quel : « Les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent, ne sont pas soumis aux dispositions des articles L. 132-6 et L. 132-7. »
Concrètement, sortent du champ des travaux comme le remplacement de menuiseries, la réfection d'une toiture à l'identique ou un ravalement. Une terrasse sur plots posée à l'écart des fondations aussi, tant qu'elle ne modifie ni le drainage du terrain ni les apports d'eau au pied du mur.
Les extensions de moins de 20 m² désolidarisées du bâti
Second alinéa : « Les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, ne sont pas soumis aux dispositions des articles L. 132-6 et L. 132-7, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant. »
Les deux conditions à réunir en même temps
- Superficie inférieure à 20 m². Strictement inférieure. À 20 m² pile, la dispense tombe.
- Construction désolidarisée du bâtiment existant. Fondations propres, aucune structure partagée, aucun appui sur le mur ou la charpente de la maison.
Une seule condition remplie ne suffit pas. 4 combinaisons existent, une seule échappe au régime.
| Configuration | Superficie | Liaison au bâti | Dispense |
|---|---|---|---|
| Abri isolé au fond du jardin | 18 m² | Aucune | Oui |
| Véranda appuyée sur le pignon | 18 m² | Mur et toiture partagés | Non |
| Garage indépendant à 5 m de la maison | 24 m² | Aucune | Non |
| Cuisine agrandie côté jardin | 24 m² | Semelles contiguës | Non |
À noter. Le texte parle de « superficie du projet » sans la définir. Ni surface de plancher, ni emprise au sol ne sont citées. Les services instructeurs et les bureaux d'études retiennent en pratique la plus grande des deux. Pour un projet à 18 ou 19 m², faire trancher la question par écrit avant de signer évite une mauvaise surprise en cours de chantier.
Reste une question que presque personne ne pose correctement, celle de savoir qui doit commander l'étude, et si elle est réellement obligatoire.
Étude G2 ou fondations forfaitaires, le constructeur choisit
Contrairement à ce qu'on lit partout, l'étude géotechnique de conception G2 n'est pas imposée par la loi. Le dossier officiel du ministère de la Transition écologique l'écrit noir sur blanc. Ce qui est obligatoire, c'est de se prémunir du risque. Deux chemins mènent au même résultat.
Ce que le maître d'ouvrage remet avant de signer
L'article L.132-6 du CCH oblige le maître d'ouvrage à transmettre aux constructeurs l'étude géotechnique préalable annexée au titre de propriété du terrain. Quand ce document n'existe pas, ce qui est le cas de la quasi-totalité des maisons achetées avant 2020, le propriétaire fournit lui-même une étude préalable équivalente ou une étude de conception.
- Une étude préalable G1 conforme à la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité pour l'étude préalable
- Une étude de conception G2 en phases avant-projet et projet vaut présomption de conformité pour l'étude de conception
- L'étude de conception n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée
Ce que le constructeur applique sur le chantier
L'article L.132-7 laisse au constructeur une alternative. Soit il suit les recommandations de l'étude G2 fournie par le maître d'ouvrage. Soit il applique les techniques particulières définies par l'arrêté du 22 juillet 2020. Ces techniques ne sont pas des recommandations vagues.
- Fondations en béton armé, ancrées à 0,80 m minimum en zone moyenne et 1,20 m minimum en zone forte, sauf si un sol dur non argileux apparaît avant
- Ancrage homogène sur tout le pourtour, sans dissymétrie, avec une vigilance nommée par le texte sur les terrains en pente et les bâtiments à sous-sol partiel
- Chaînages horizontaux et verticaux, linteaux au-dessus des ouvertures
- Dalle sur vide sanitaire en l'absence de sous-sol
- Eaux de gouttières évacuées en aval, sol imperméabilisé aux abords, canalisations enterrées à joints souples
- Végétation tenue à une distance au moins égale à la hauteur de l'arbre adulte, ou écran anti-racines de 2 m de profondeur minimum
| Voie suivie | Ce qu'elle demande | Budget d'entrée | Résultat sur le chantier |
|---|---|---|---|
| Étude G2 avant-projet | Sondages sur la parcelle, essais en laboratoire, note de dimensionnement | 1 500 à 2 500 € | Fondations calées sur le sol réel, parfois moins profondes que le forfait |
| Techniques particulières | Aucune reconnaissance de sol, application du barème de l'arrêté | 0 € d'étude | Ancrage forfaitaire de 0,80 m ou 1,20 m, béton et coffrage en plus |
Fourchette relevée pour une extension de maison individuelle sur parcelle accessible. Un terrain en pente ou un accès étroit fait monter la facture.
Attention au calcul rapide. Le forfait paraît gratuit, il ne l'est pas. Descendre une semelle filante de 60 cm à 120 cm sur le pourtour d'une extension de 25 m² ajoute plusieurs mètres cubes de béton, du terrassement et de l'acier. Sur beaucoup de parcelles, l'étude coûte moins cher que le surcoût de fondations qu'elle évite. Sur d'autres, l'inverse est vrai. Seule une reconnaissance du sol permet de le savoir. Pour fixer l'ordre de grandeur du risque, le ministère de la Transition écologique retient un coût moyen de 16 500 euros par sinistre lié au retrait-gonflement des argiles sur une maison individuelle.
Reste à confronter le texte au terrain, parce qu'une parcelle classée en aléa faible peut cacher une poche d'argile.
Repérer les indices avant d'engager les travaux
Le texte fixe un cadre, le terrain fixe la réalité. Une extension accolée arrive sur un sol qui a passé 20 ans sous l'ombre d'un mur, protégé de la pluie par un débord de toiture, tandis que la partie neuve va s'exposer plein sud. Le tassement ne sera pas le même de part et d'autre du joint.
6 signaux à vérifier avant de commander les travaux
- Fissures en escalier dans les joints de maçonnerie de la maison, microfissures au-dessus des ouvertures, portes qui coincent en fin d'été
- Arbre à moins d'une hauteur adulte de la façade concernée, chêne, peuplier, saule ou cèdre en particulier
- Fentes de retrait dans la pelouse en août, dalles de terrasse qui se déchaussent, décollement visible entre le terrain et le soubassement
- Flaques stagnantes plusieurs jours après la pluie au pied du mur où l'extension va s'appuyer
- Remblai ancien repéré à la bêche, débris de brique, terre hétérogène, poche de gravats sous 40 cm de terre végétale
- Arrêté de catastrophe naturelle sécheresse déjà pris sur la commune, consultable sur le portail Géorisques par adresse
Un seul de ces indices ne condamne pas le projet. Deux ou trois cumulés justifient une reconnaissance de sol, même quand le texte ne l'impose pas.
Une fois le sol connu, reste la partie administrative, qui suit son propre calendrier.
Le calendrier réel d'une déclaration préalable
Le délai d'instruction d'une déclaration préalable est de 1 mois. Les autres délais, moins connus, décident souvent de la date de démarrage du chantier.
Dépôt du dossier en mairie
Formulaire Cerfa 16702 et bordereau des pièces. Seul le plan de situation est obligatoire dans tous les cas. S'y ajoutent, selon le projet, le plan de masse coté dans les trois dimensions, le plan en coupe et les photos. 2 exemplaires en dépôt papier, un récépissé daté en retour.
1 mois pour réclamer les pièces manquantes
L'article R.423-38 du Code de l'urbanisme donne à la mairie 1 mois à compter du dépôt pour envoyer, par lettre recommandée, la liste exhaustive des pièces manquantes. Passé ces 30 jours, sans courrier, le dossier est réputé complet.
3 mois pour compléter le dossier
L'article R.423-39 laisse 3 mois au déclarant. Le délai d'instruction ne recommence à courir qu'à la réception des pièces. Sans réponse dans ces 3 mois, la déclaration fait l'objet d'une opposition tacite.
1 mois d'instruction, puis accord tacite
Au terme de ce mois, le silence de la mairie vaut décision de non-opposition. En abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable, le délai passe à 2 mois.
2 mois de recours des tiers
Le délai court à compter du premier jour d'affichage continu du panneau sur le terrain. Engager les travaux avant la fin de ces 2 mois expose à une remise en cause de l'ouvrage.
Les documents officiels à télécharger
3 documents publics suffisent à monter un dossier propre et à savoir ce que la mairie a le droit de réclamer. Aucun n'est payant, aucun ne vient d'un bureau d'études.
Le formulaire lui-même, avec les cases à cocher qui intéressent les projets traités ici : piscine, garage, véranda, abri de jardin, extension, surélévation. Le cadre 4.3 réclame l'emprise au sol avant et après travaux, le cadre 4.4 la surface de plancher créée. Ce sont les deux chiffres qui décident du régime d'urbanisme et qui servent aussi à trancher le seuil des 20 m².
Ce que vous y trouverez : le bordereau des pièces jointes en pages 11 à 18, avec la mention « Cette liste est exhaustive et aucune autre pièce ne peut vous être demandée », et le rappel qu'une seule pièce, le plan de situation, est obligatoire dans tous les cas.
Télécharger le PDFLa partie 2.2 donne, ligne par ligne, la formalité applicable aux travaux sur construction existante avec l'article du Code de l'urbanisme en regard. On y lit directement la règle des 20 m², celle des 40 m² en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme, et le cas de la surface inférieure à 5 m² sans modification de l'aspect extérieur.
Ce que vous y trouverez : la pièce PC13, attestation d'étude préalable en zone de plan de prévention des risques, rangée dans la liste des pièces du permis de construire et absente de celle de la déclaration préalable.
Télécharger le PDFLe document que les services instructeurs et les bureaux d'études utilisent pour arbitrer les cas limites. Il traite des extensions de plus de 20 m² non désolidarisées, du sort des travaux sans effet sur les fondations, et du périmètre exact de l'attestation de fin de chantier.
Ce que vous y trouverez : la phrase qui contredit la croyance générale, à savoir que l'étude géotechnique de conception reste facultative parce que le maître d'ouvrage a le choix entre les techniques particulières de construction et les dispositions constructives de l'étude.
Télécharger le PDFUn dernier réflexe avant de déposer : vérifier le classement de la parcelle sur le portail Géorisques, à l'adresse exacte et non à l'échelle de la commune. Deux maisons de la même rue changent parfois de couleur sur la carte.
Le dossier bouclé, reste à savoir qui a le pouvoir d'exiger quoi.
Ce que la mairie exige, ce que l'assurance sanctionne
Deux idées circulent, aussi répandues que fausses. La mairie exigerait l'étude de sol dans le dossier. L'assureur refuserait de couvrir le chantier sans elle. Les textes disent autre chose.
La liste des pièces d'une déclaration préalable est fermée
Les articles R.431-35 et R.431-36 du Code de l'urbanisme énumèrent les pièces du dossier et se terminent par la même phrase : « Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. » L'attestation d'étude préalable prévue en zone de plan de prévention des risques figure à l'article R.431-16 f, réservé aux dossiers de permis de construire. Elle n'est pas reprise dans la liste applicable à la déclaration préalable.
Le Conseil d'État a tranché le 9 décembre 2022 dans l'affaire Commune de Saint-Herblain (n° 454521). Une demande portant sur une pièce non énumérée par le Code ne modifie ni n'interrompt le délai d'instruction. La décision tacite de non-opposition naît malgré la demande. Le régime des pièces exigibles change en revanche dès qu'un projet bascule en permis de construire.
L'exclusion de garantie sécheresse vise les projets sous permis
Aucun texte ne permet à un assureur décennal de refuser un chantier au motif qu'aucune étude G2 n'a été produite. En revanche, l'ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023 a créé l'article L.125-7 du code des assurances, qui exclut de la garantie catastrophe naturelle sécheresse deux catégories de bâtiments.
- Les bâtiments construits sans permis de construire alors que celui-ci était requis
- Pendant 10 ans après la réception, les bâtiments relevant des articles L.132-4 à L.132-8 du CCH dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2024, quand le maître d'ouvrage ne justifie pas du dépôt de l'attestation RGA à l'achèvement des travaux
Bon à savoir. Cette exclusion vise les projets soumis à permis de construire. Une extension déclarée en déclaration préalable n'entre pas dans le champ de l'attestation RGA de fin de chantier, prévue par l'article L.122-11 du CCH pour les travaux soumis à permis. Ce qui reste engagé, en cas de désordre, c'est la responsabilité contractuelle et décennale du constructeur au titre de l'article 1792 du code civil.
Questions fréquentes
Une déclaration préalable oblige-t-elle à faire une étude de sol ?
Une extension de 18 m² accolée à la maison est-elle dispensée ?
L'étude G2 est-elle vraiment obligatoire en zone argileuse ?
Que dit exactement l'article R.132-7 du Code de la construction ?
Le seuil de 20 m² se calcule-t-il en surface de plancher ou en emprise au sol ?
Une véranda accolée entre-t-elle dans le champ de l'obligation ?
Une piscine déclarée en déclaration préalable exige-t-elle une étude de sol ?
Quel est le délai d'instruction d'une déclaration préalable ?
La mairie a-t-elle le droit de réclamer une étude de sol dans un dossier ?
Combien coûte une étude G2 pour une extension ?
Que se passe-t-il si le zonage argileux change entre le dépôt et les travaux ?
Faut-il joindre une attestation RGA à la fin des travaux ?
À retenir
- La déclaration préalable relève du Code de l'urbanisme, l'étude géotechnique du Code de la construction, et les deux régimes s'appliquent en parallèle
- L'article R.132-7 du CCH prévoit deux dispenses : les travaux sans effet sur les fondations, l'eau et la thermique, et les extensions de moins de 20 m² désolidarisées
- L'étude G2 n'est pas imposée en tant que telle : le constructeur suit ses recommandations ou applique les fondations forfaitaires de l'arrêté du 22 juillet 2020
- Véranda, garage accolé et surélévation restent dans le champ du texte, carport et abri isolé de moins de 20 m² en sortent
- Pour une déclaration préalable, la liste des pièces est fermée : la mairie n'a pas le pouvoir d'y ajouter une étude de sol
- L'exclusion de garantie sécheresse de l'article L.125-7 du code des assurances vise les bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2024
Pour aller plus loin
L'attestation d'étude préalable exigée lors de la vente d'un terrain Préparer un plan de masse exploitable par le géotechnicien Retrouver les références cadastrales de sa parcelleSources et références
Arrêté du 9 janvier 2026 mettant à jour la carte des zones exposées au retrait-gonflement des argiles (Légifrance) Géorisques, carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles, version 2026 Nouveau zonage applicable au 1er juillet 2026 (service-public.gouv.fr) BRGM, la carte nationale d'exposition au retrait-gonflement des argiles évolue