Plus de 300 000 anciens sites industriels et de service sont recensés sur le territoire, d'après l'inventaire tenu par le BRGM. Garage, pressing, station-service, atelier de mécanique, dépôt d'hydrocarbures, autant d'activités qui laissent des traces dans le sol bien après leur fermeture.
On vous montre comment vérifier le passé d'une parcelle, ce que contient un diagnostic, quand la loi l'impose, et comment bâtir malgré une pollution.
Sommaire
- Repérer un terrain au passé suspect
- Les polluants par activité
- Vérifier si un terrain est pollué
- Le diagnostic de pollution
- Quand l'étude des sols devient obligatoire
- Bâtir malgré une pollution
- Les techniques de dépollution
- Reconvertir une friche industrielle
- PFAS et polluants émergents
- Le prix d'un diagnostic
- Les guides officiels à télécharger
- Les vérifications avant d'acheter
- Questions fréquentes
Repérer un terrain au passé suspect
La pollution des sols, c'est la présence dans la terre de substances laissées par une activité humaine, à des teneurs qui présentent un risque pour la santé ou pour l'eau. Hydrocarbures, métaux lourds, solvants, ces polluants viennent presque toujours d'un usage industriel ou artisanal passé.
Un sol pollué ne se voit pas toujours. Pas d'odeur, pas de tache, et pourtant des hydrocarbures, des métaux lourds ou des solvants peuvent dormir à un mètre sous la pelouse. Le premier réflexe ne consiste pas à creuser, mais à se demander ce qui s'est passé sur la parcelle avant vous.
Certaines activités passées appellent la prudence. Avant d'aller plus loin, il vaut la peine de regarder comment se construit une lecture du sol, en parcourant le guide pour comprendre une étude géotechnique de terrain.
Les indices d'un terrain qui mérite un contrôle
- Une ancienne station-service, un garage ou un atelier de mécanique sur la parcelle ou à côté
- Un pressing ou une teinturerie, sources classiques de solvants chlorés
- Un dépôt de carburant, une cuve de fioul enterrée ou un transformateur ancien
- Des remblais d'origine inconnue, parfois mêlés de gravats, de mâchefers ou de scories
- Une végétation qui dépérit par plaques, un sol coloré ou des reflets gras sur l'eau de pluie
- Une usine, une imprimerie ou une décharge dans l'histoire récente du quartier
Aucun de ces signes ne prouve une pollution. Ils signalent un risque qui justifie de vérifier les bases publiques, puis, au besoin, de faire analyser le sol.
Les polluants laissés par chaque activité
Chaque activité laisse sa signature dans le sol. Un garage ne contamine pas de la même façon qu'un pressing ou une ancienne usine à gaz. Savoir quel polluant chercher oriente les analyses et évite de payer pour des recherches inutiles.
| Activité passée | Polluants à rechercher | Où ils se logent |
|---|---|---|
| Station-service, garage, casse auto | Hydrocarbures, HAP, BTEX (benzène, toluène), huiles usagées | Autour des cuves enterrées et des aires de vidange |
| Pressing, blanchisserie | Solvants chlorés, surtout perchloroéthylène et trichloréthylène | Sous la machine, dans les gaz du sol, jusqu'à la nappe |
| Traitement de surface, fonderie, métallurgie | Métaux lourds (chrome, nickel, cadmium, plomb, zinc), cyanures | Dans les terres de surface et sous les anciens bains |
| Ancienne usine à gaz, cokerie | HAP, goudrons, cyanures, BTEX, ammonium | En profondeur, dans les anciennes cuves à goudron |
| Décharge, remblais d'origine inconnue | Mélange de métaux et d'hydrocarbures, parfois biogaz | Dans toute l'épaisseur du remblai, sans régularité |
Sur les sites suivis par l'État, deux familles dominent. Les hydrocarbures pèsent environ un tiers des pollutions relevées dans les sols, les métaux et métalloïdes environ un quart, d'après le portail notre-environnement sur les sites et sols pollués. Parmi les métaux, le plomb, le cuivre, le zinc et l'arsenic reviennent le plus souvent.
Attention : ces polluants ne se voient pas. Des métaux lourds ou de vieux hydrocarbures dorment sans odeur ni tache. Le risque grimpe pour un potager, une aire de jeux ou une crèche, car un enfant porte la terre à la bouche. C'est là qu'une analyse s'impose avant d'aménager.
Vérifier si un terrain est pollué
L'État met à disposition plusieurs bases gratuites qui retracent le passé industriel d'un terrain. Une recherche par adresse ou par référence cadastrale sur le portail Géorisques dédié aux sites et sols pollués donne une première réponse en deux minutes.
Trois jeux de données se complètent, et il importe de ne pas les confondre.
| Base de données | Ce qu'elle recense | Ce qu'elle signifie pour vous |
|---|---|---|
| CASIAS (ex-BASIAS) | Tous les terrains ayant accueilli une activité industrielle ou de service, abandonnée ou non | Une trace d'histoire, pas une pollution avérée. La base a été renommée CASIAS en 2021 |
| Information ex-BASOL | Les sites où une pollution est suspectée ou avérée et appelle une action des pouvoirs publics | Un suivi par l'administration, souvent un site déjà connu et encadré |
| Secteur d'information sur les sols | Les terrains dont la pollution justifie une étude de sol en cas de changement d'usage | Un zonage réglementaire qui déclenche une obligation lors d'une vente ou d'un projet |
Le secteur d'information sur les sols, abrégé SIS, vient de la loi pour l'accès au logement de 2014 et figure à l'article L. 125-6 du Code de l'environnement. Il est arrêté par le préfet, parcelle par parcelle. Pour décoder ces sigles et savoir lire une fiche de terrain, voyez comment lire les bases CASIAS et BASOL pour une parcelle.
À noter : être inscrit dans la CASIAS ne veut pas dire être pollué. Beaucoup d'anciens sites sont sains. La base répond à une question d'histoire, jamais à l'état réel du sol aujourd'hui. Seule une analyse de terrain tranche.
Le diagnostic de pollution, étape par étape
Quand les bases publiques ou l'histoire du lieu laissent un doute, on passe au diagnostic de pollution, aussi appelé diagnostic environnemental du site ou étude sites et sols pollués, que les professionnels abrègent en étude SSP. Il ne commence jamais par des sondages, mais par une enquête de bureau. La démarche suit la norme NF X 31-620 et la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués, dont la version en vigueur date d'avril 2017.
L'étude historique et documentaire
Archives de la mairie, photos aériennes anciennes, plans cadastraux, bases CASIAS et ex-BASOL, visite du site. On reconstitue les activités passées et on cible les zones à risque.
Le schéma conceptuel
On relie les sources de pollution, les voies de transfert (sol, air du sol, eau souterraine) et les cibles à protéger, comme les futurs habitants ou un puits voisin.
Les investigations sur le terrain
Sondages à la tarière, prélèvements de terre, de gaz du sol et d'eau de nappe, puis analyses en laboratoire. On mesure les concentrations et l'étendue de la contamination.
L'interprétation des résultats
Deux voies selon le cas. L'interprétation de l'état des milieux vérifie si l'usage actuel reste acceptable. Le plan de gestion compare les solutions pour rendre le site compatible avec un usage futur.
Le rapport final donne une cartographie des pollutions, une analyse des risques et des recommandations concrètes. C'est ce document qui dira si vous pouvez bâtir, et sous quelles conditions. Le déroulé complet et le contenu d'une étude historique sont détaillés dans le détail d'un diagnostic de pollution et d'une étude historique des sols.
Pour une parcelle précise, voici vers qui se tourner selon le besoin.
- Un bureau d'études certifié sites et sols pollués pour le diagnostic, le plan de gestion et l'attestation jointe au permis
- Le service urbanisme de la mairie pour le certificat d'urbanisme et l'historique du terrain
- La direction régionale de l'environnement (DREAL) pour un terrain ayant porté une installation classée
- Le notaire pour l'information due à l'acheteur et l'état des risques annexé à la vente
Important : méfiez-vous d'un diagnostic à bas prix. Une étude limitée à une recherche documentaire, sans aucun sondage ni analyse, ne prouve rien sur l'état réel du sol. Un bureau d'études sérieux dimensionne ses prélèvements selon l'historique du site et précise les polluants recherchés.
Reste à savoir dans quels cas la loi vous oblige à mener cette étude.
Quand l'étude des sols devient obligatoire
Il n'existe pas d'obligation générale de diagnostiquer chaque terrain. L'obligation naît de la situation, surtout au moment d'un changement d'usage ou de la fin d'une activité industrielle.
| Situation | Ce que la loi demande | Qui agit |
|---|---|---|
| Construire sur un secteur d'information sur les sols | Une étude des sols et une attestation jointe au permis de construire ou d'aménager | Le maître d'ouvrage, via un bureau d'études certifié |
| Fin d'activité d'une installation classée | Mise en sécurité, mémoire de réhabilitation et attestations de bonne exécution | L'exploitant qui cesse, via une entreprise certifiée |
| Vente d'un terrain ayant porté une installation classée | Information écrite de l'acheteur sur l'activité passée et la pollution connue | Le vendeur |
| Terrain en secteur d'information sur les sols, à la vente | Mention dans l'état des risques annexé au compromis et à l'acte | Le vendeur ou le bailleur |
Pour un projet situé dans un secteur d'information sur les sols, l'article L. 556-2 du Code de l'environnement impose une attestation rédigée par un bureau d'études certifié en sites et sols pollués. Le détail figure au chapitre Sites et sols pollués du Code de l'environnement sur Légifrance.
Bon à savoir : depuis le 1er juin 2022, la fin d'activité d'une installation classée passe par un bureau d'études certifié. Il délivre des attestations à chaque étape, mise en sécurité puis travaux de remise en état, qui déchargent l'inspection d'une vérification systématique. Les obligations propres à ces terrains sont reprises dans les obligations d'étude de sol pour une ancienne installation classée.
Une pollution avérée ne ferme pas la porte à votre projet. Elle change la façon de le concevoir.
Bâtir malgré une pollution
La règle française raisonne en compatibilité entre l'état du sol et l'usage prévu, plutôt qu'en risque zéro. Un sol acceptable pour un parking ne l'est pas forcément pour un jardin d'enfants. Le plan de gestion sert à régler cette compatibilité.
Selon la pollution et l'usage, plusieurs leviers se combinent.
- Retirer la source en excavant les terres les plus chargées et en les envoyant vers une filière de traitement adaptée.
- Couper les voies d'exposition avec une dalle, une couverture de terre saine ou un réseau qui empêche les vapeurs de remonter sous le bâtiment.
- Adapter l'usage, par exemple poser un revêtement sur une cour plutôt que d'y planter un potager.
- Garder la mémoire de la pollution résiduelle par une restriction d'usage inscrite par le préfet, à respecter dans la durée.
Ces choix se décident au cas par cas, après le diagnostic, jamais à l'aveugle. La marche à suivre concrète est développée dans ce qu'il faut prévoir pour bâtir sur un terrain pollué.
Les techniques de dépollution d'un sol
Dépolluer ne veut pas toujours dire tout enlever. Deux grandes familles de solutions existent, et le choix dépend du polluant, de sa profondeur et du budget.
Traiter le sol sur place
On laisse les terres en place et on agit dessus
Aspiration des vapeurs, biodégradation par des bactéries, oxydation chimique, chauffage du sol
Pompage et traitement de l'eau de nappe pour les polluants dissous
Moins de camions, mais des délais souvent plus longs
Excaver et évacuer
On creuse les terres polluées et on les sort du site
Envoi vers une installation de stockage ou de traitement selon la dangerosité
Tri des terres entre filières inertes, non dangereuses et dangereuses
Résultat rapide, mais coût de transport et de mise en décharge élevé
Quand ni l'un ni l'autre n'est réaliste, le confinement prend le relais. On isole la pollution sous une couverture étanche et on surveille. La pollution reste en place, mais son risque est maîtrisé, encadré et suivi dans le temps.
En France, aucun seuil chimique ne déclenche une dépollution obligatoire. L'administration raisonne au cas par cas selon l'usage du terrain, comme le rappelle la DREAL Occitanie sur la méthodologie nationale. Des terres laissées sous un parking ne posent pas le même risque qu'un potager.
Ces opérations prennent une dimension particulière sur les grandes emprises laissées par l'industrie.
Reconvertir une friche industrielle
Une friche est un terrain qui a perdu son usage, souvent une ancienne usine ou un entrepôt à l'abandon. Sa reconversion en logements, en commerces ou en parc croise deux études qui dialoguent en permanence.
D'un côté, l'étude de pollution mesure l'état chimique des terres et fixe les mesures de gestion. De l'autre, l'étude géotechnique vérifie la portance du sol, repère les anciennes fondations, les remblais et les cavités enterrées. Sur les opérations d'aménagement, les marchés publics réclament désormais ces deux volets ensemble, dans une mission couplée.
Le droit a prévu un mécanisme pour débloquer ces sites. Le tiers demandeur permet à un aménageur de reprendre, à la place de l'ancien exploitant, l'obligation de remettre le terrain en état. Cela évite qu'une friche reste figée faute de responsable disponible, et accélère sa transformation.
À noter : sur une friche, l'étude historique est plus lourde qu'ailleurs. Remblais d'origine douteuse, cuves oubliées, réseaux abandonnés, dalles béton à percer pour atteindre le sol, tout cela allonge les investigations et pèse sur le calendrier comme sur le budget.
PFAS et polluants émergents
À côté des hydrocarbures et des métaux lourds, une famille de molécules fait l'objet d'une attention récente, les PFAS. Ces substances per et polyfluoroalkylées comptent plusieurs milliers de composés, utilisés depuis les années 1950 pour leurs propriétés antiadhésives et imperméabilisantes. On les surnomme polluants éternels, car ils ne se dégradent quasiment pas dans l'eau et le sol.
La loi du 27 février 2025 a posé un premier cadre. Depuis le 1er janvier 2026, plusieurs produits contenant des PFAS sont interdits à la vente, dont les cosmétiques, les farts de ski, une partie des textiles et des chaussures. La même année, le contrôle de vingt PFAS est devenu obligatoire dans l'eau potable distribuée. Le détail des mesures figure sur le dossier officiel consacré aux PFAS par le ministère de la Transition écologique. Côté robinet, des solutions de filtration domestique existent, présentées dans ce guide sur les PFAS dans l'eau potable.
Attention : pour les sols, la réglementation reste centrée sur les produits, l'eau et les rejets industriels. Aucun seuil unique ne fixe une pollution acceptable des terres par les PFAS. Et il n'existe pas de solution de dépollution simple ni bon marché de ces molécules, ce qui en fait un sujet délicat sur les sites concernés.
D'autres contaminants montent en visibilité, comme les microplastiques retrouvés dans certains sols agricoles épandus. Faute de seuils réglementaires établis, ils relèvent pour l'instant de la recherche et de la surveillance plus que d'une obligation pour un porteur de projet.
Le prix d'un diagnostic de pollution
Une étude historique et documentaire seule se situe autour de 1 500 à 3 000 euros. Dès qu'on ajoute des sondages et des analyses de laboratoire, la facture monte selon la surface, l'accès au terrain et le nombre de polluants recherchés.
| Prestation | Ce qu'elle comprend | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Étude historique et documentaire | Archives, cartes anciennes, bases publiques, visite du site | 1 500 à 3 000 € |
| Diagnostic avec investigations | Sondages, prélèvements sol et eau, analyses en laboratoire | 3 000 à 8 000 € |
| Plan de gestion ou étude des milieux | Scénarios, calcul des risques, mesures de gestion | Variable selon le site |
| Travaux de dépollution | Excavation, traitement, évacuation en filière agréée | Quelques milliers à plusieurs centaines de milliers € |
Ordres de grandeur pour un terrain de taille courante. Un audit complet avant cession d'entreprise ou un grand site industriel relèvent de budgets nettement supérieurs.
Le bon réflexe consiste à fournir tôt l'historique du terrain au bureau d'études. Plus la mission est cadrée dès le devis, moins le risque d'investigations complémentaires non prévues, et de surcoûts qui suivent.
Les guides officiels à télécharger
Pour creuser le sujet à la source, voici trois documents publics de référence, en accès libre.
Présentation officielle qui retrace la révision de 2017 et le retour d'expérience depuis 2007. Elle expose les deux démarches qui structurent tout diagnostic, l'interprétation de l'état des milieux et le plan de gestion, ainsi que le principe de gestion du risque selon l'usage du terrain.
Télécharger le PDFLe plan qui cadre l'action publique sur les polluants éternels. Il détaille la surveillance des milieux, la réduction des rejets industriels et la mise à disposition d'une carte des sites émetteurs. Utile pour situer la place des sols dans une politique encore centrée sur l'eau et les produits.
Télécharger le PDFLes vérifications avant d'acheter un terrain
Avant d'acheter ou de déposer un permis sur un terrain au passé incertain, quelques vérifications évitent de mauvaises surprises.
À vérifier avant d'acheter ou de bâtir
Questions fréquentes
Comment savoir si un terrain est pollué
Quelle différence entre un terrain pollué et potentiellement pollué
Qu'est-ce que la pollution des sols
Que sont les PFAS et pourquoi les appelle-t-on polluants éternels
Existe-t-il une réglementation des PFAS en France
Combien coûte un diagnostic de pollution des sols
Qui réalise un diagnostic de pollution des sols
Quelles sont les principales techniques de dépollution
Peut-on dépolluer les PFAS dans un sol
Qu'est-ce qu'une étude couplée géotechnique et pollution
Une friche industrielle peut-elle accueillir des logements
Le diagnostic de pollution figure-t-il dans l'état des risques d'une vente
À retenir
- Avant tout, vérifiez le passé du terrain sur Géorisques, dans la CASIAS et parmi les secteurs d'information sur les sols. Une inscription signale un risque, pas une pollution avérée.
- Chaque activité laisse ses polluants. Un garage laisse des hydrocarbures, un pressing des solvants chlorés, une fonderie des métaux lourds.
- Le diagnostic commence par une enquête documentaire, puis des sondages et analyses, selon la norme NF X 31-620 et la méthodologie de 2017.
- L'obligation d'étude naît surtout d'un changement d'usage, d'un projet en secteur d'information sur les sols ou d'une fin d'activité industrielle.
- Une pollution n'interdit pas de bâtir. La loi vise la compatibilité entre l'état du sol et l'usage, par un plan de gestion adapté.
- Les PFAS sont encadrés depuis la loi de 2025 sur les produits et l'eau, mais restent difficiles à traiter dans les sols.
Pour aller plus loin, ces pages complètent le sujet sous d'autres angles.
